鉑晶悅
成交月 2018/05
樓層：十層
坪數：48.1 坪
總價：1104.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準22.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 22.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20 ~ 23.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1039萬
825萬1155萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
208萬
核貸金額
831萬
月付
3.2萬/月
建議年收
79萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是 19.95萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有一個距離約 255.1 公尺的火葬場，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 23.83萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.948168LNG: 121.208152RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
安寶
CREMATORIUM
255m
impact
台灣中油平鎮直營站
GAS STATION
274m
impact
平鎮褒忠祠
TEMPLE
330m
impact
平鎮廣隆宮
TEMPLE
384m
impact
台灣中油(長江站)
GAS STATION
407m
impact
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)1611m
環北 (機場捷運)2469m
興南 (機場捷運)3647m
防禦型機能圈
PARK義興公園
173mPARK義民公園
230mSCHOOL義興國小
255mSCHOOL平興國中
280mPARK公29公園
330mPARK1895乙未保臺紀念公園
343m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.2萬/坪
鉑晶悅
成交月 2018/05
樓層：六層
坪數：48.1 坪
總價：1080.0萬
距離：-
鉑晶悅
成交月 2018/05
樓層：五層
坪數：48.1 坪
總價：860.0萬
距離：-
鉑晶悅
成交月 2018/05
樓層：四層
坪數：48.1 坪
總價：1070.0萬
距離：-
鉑晶悅
成交月 2018/04
樓層：十一層
坪數：48.1 坪
總價：895.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
僑駿釀
成交月 2023/04
樓層：二層
坪數：50.7 坪
總價：1470.0萬
距離：153 m
京耀富達
成交月 2021/04
樓層：十層
坪數：39.8 坪
總價：850.0萬
距離：561 m
易家寬禾
成交月 2017/09
樓層：十二層
坪數：40.1 坪
總價：620.0萬
距離：719 m
百川文丰
成交月 2023/12
樓層：八層
坪數：40.8 坪
總價：1240.0萬
距離：833 m
僑蓮澐鋒
成交月 2024/11
樓層：三層
坪數：38.6 坪
總價：1320.0萬
距離：860 m