鑫里仁3
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：56.9 坪
總價：1208.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 23 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準21.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 20.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 23 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.3 ~ 26.5 萬/坪
大肚都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+18.3%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +18.3%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)總價1208萬
1000萬1355萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
242萬
核貸金額
966萬
月付
3.7萬/月
建議年收
92萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支持價格，20.3萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離384.7公尺的大肚萬興宮可能帶來的噪音影響，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款的上限為26.5萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.162401LNG: 120.546620RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
大肚萬興宮
TEMPLE
385m
impact
中油加油站 鎮南大肚站(
GAS STATION
438m
impact
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
582m
impact
東海花園公墓
CEMETERY
644m
impact
臺中市立大肚山公墓
CEMETERY
698m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)6511m
高鐵台中站 (台中捷運綠9114m
烏日 (台中捷運綠線)9909m
防禦型機能圈
PARK日晷公園
111mSCHOOL市立山陽國小附設幼稚
271mSCHOOL臺中市大肚區山陽國民
271mPARK福蝠公園
457mPARK大肚運動公園
532mPARK環保公園—生態教育園區
813m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
21.2萬/坪
鑫里仁3
成交月 2022/02
樓層：全
坪數：60.6 坪
總價：1226.0萬
距離：-
鑫里仁3
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：64.8 坪
總價：1318.0萬
距離：-
鑫里仁3
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：60.6 坪
總價：1248.0萬
距離：-
鑫里仁3
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：48.0 坪
總價：1038.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
山水雲光
成交月 2025/07
樓層：二層
坪數：36.4 坪
總價：1278.0萬
距離：116 m
晴里仁2
成交月 2023/08
樓層：全
坪數：71.3 坪
總價：1938.0萬
距離：649 m
昇佳雲邑
成交月 2021/08
樓層：二層
坪數：40.6 坪
總價：710.0萬
距離：734 m
里仁唯美
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：51.6 坪
總價：1458.0萬
距離：1.51 km
昇佳聚邑
成交月 2023/10
樓層：全
坪數：53.4 坪
總價：1415.0萬
距離：1.55 km