長耀加

林口新市鎮的未來增值潛力新北市林口區文化三路一段555巷
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 20 / B5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[54.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    60.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 60.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    50.8 ~ 65.4 萬/坪

    林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-15.3%
鄰案季變化
+13.2%
最新價差
-6.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -15.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -6.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1798萬
1655萬2295萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
359萬
核貸金額
1,438萬
月付
5.5萬/月
建議年收
137萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是50.83萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要考慮這一點來調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是65.38萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 131 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.076297LNG: 121.369578

嫌惡設施警示

台灣中油 車容坊文化二
GAS STATION
291m
impact
林口 新福宮
TEMPLE
402m
impact
台塑石油 台亞林口忠孝
GAS STATION
426m
impact
大牛稠福德宮
TEMPLE
766m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
978m
impact

軌道交通動能

林口 (機場捷運)1429m
長庚醫院 (機場捷運)1750m
體育大學 (機場捷運)4048m

防禦型機能圈

PARK力行公園
207m
PARK立德公園
227m
PARK林口第二運動公園
285m
PARK林口扶輪公園
374m
SCHOOL新北市華美國際美國學
376m
SCHOOL新北特殊教育學校
432m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
長耀加
成交月 2025/12
55.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：35.7 坪
總價：1826.0萬
距離：-
長耀加
成交月 2025/12
55.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：35.7 坪
總價：1823.0萬
距離：-
長耀加
成交月 2024/06
68.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：35.7 坪
總價：2229.0萬
距離：-
長耀加
成交月 2024/04
63.0萬/坪
樓層：五層
坪數：35.7 坪
總價：2027.0萬
距離：-
長耀加
成交月 2024/03
56.0萬/坪
樓層：五層
坪數：35.7 坪
總價：1829.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北九揚香悅
成交月 2024/09
42.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：79.4 坪
總價：3380.0萬
距離：29 m
昕樂章
成交月 2024/12
46.9萬/坪
樓層：六層
坪數：74.0 坪
總價：3470.0萬
距離：109 m
昕樂章B棟
成交月 2024/11
122.3萬/坪
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：39.6 坪
總價：2920.0萬
距離：118 m
大禮悦
成交月 2023/04
36.8萬/坪
樓層：四層
坪數：32.6 坪
總價：1200.0萬
距離：134 m
大吾疆御鑄
成交月 2025/07
55.0萬/坪
樓層：十層
坪數：85.3 坪
總價：4020.0萬
距離：150 m