長虹擎山

享受城市中的綠意生活桃園市龜山區興富路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 24 / B4
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AI 淨單價演算結果
[47.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    45.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -8.8% / 校正價 45.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    45.4 ~ 48.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.3%
鄰案季變化
-11.6%
最新價差
+9.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +9.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價2139萬
1550萬2295萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
428萬
核貸金額
1,711萬
月付
6.5萬/月
建議年收
163萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於45.4萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離加油站僅93.7米，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為48.07萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 27 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.992120LNG: 121.333071

嫌惡設施警示

台灣中油 南強站
GAS STATION
94m
impact
1131 Karaoke KTV Club
KTV
161m
impact
福德宮
TEMPLE
431m
impact
龍昇一股份有限公司 (汽
GAS STATION
562m
impact
福興宮
TEMPLE
594m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)3404m
鶯桃福德 (三鶯線)3631m
國華 (三鶯線)4300m

防禦型機能圈

PARK龜山區鄰里公園
152m
SCHOOL幸福國小
383m
PARK龜山第一河濱公園
457m
SCHOOL新路國小
463m
SCHOOL幸福國中
496m
PARK森之園
518m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
長虹擎山
成交月 2026/01
48.1萬/坪
樓層：八層
坪數：48.7 坪
總價：2186.0萬
距離：-
長虹擎山
成交月 2025/12
48.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：43.3 坪
總價：1630.0萬
距離：-
長虹擎山
成交月 2025/12
45.8萬/坪
樓層：六層
坪數：48.7 坪
總價：2060.0萬
距離：-
長虹擎山
成交月 2025/11
48.8萬/坪
樓層：三層
坪數：48.7 坪
總價：2215.0萬
距離：-
長虹擎山
成交月 2025/10
49.5萬/坪
樓層：六層
坪數：48.7 坪
總價：2220.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
昇捷M+
成交月 2021/12
26.5萬/坪
樓層：三層
坪數：57.1 坪
總價：1350.0萬
距離：328 m
洋洋德億
成交月 2024/11
30.4萬/坪
樓層：四層
坪數：48.4 坪
總價：1497.0萬
距離：935 m
連莉.富玉 2
成交月 2025/12
34.8萬/坪
樓層：四層
坪數：27.4 坪
總價：955.0萬
距離：1.41 km
來來客鄰
成交月 2025/03
26.5萬/坪
樓層：九層
坪數：31.2 坪
總價：825.0萬
距離：1.51 km
紐約公寓
成交月 2023/11
40.3萬/坪
樓層：五層
坪數：20.5 坪
總價：826.0萬
距離：1.51 km