長虹陶都
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：53.7 坪
總價：1850.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -20.5% / 校正價 27.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.6 ~ 39.3 萬/坪
鶯歌鳳鳴重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +45.5%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+36.6%
鄰案季變化
-0.3%
最新價差
+19.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +36.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +19.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價1236萬
895萬1955萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
247萬
核貸金額
989萬
月付
3.8萬/月
建議年收
94萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的初步評估顯示，該物件的合理價格應在30.59萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有玄應壇，可能帶來噪音問題，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，39.28萬/坪是我們的最高承受價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 16 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.956907LNG: 121.348683RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
玄應壇
TEMPLE
146m
impact
惠隆宮、水德星君
TEMPLE
496m
impact
中油加盟 峰沅站
GAS STATION
552m
impact
鶯歌福德宮
TEMPLE
640m
impact
鶯歌
SUBSTATION
700m
impact
軌道交通動能
陶瓷老街 (三鶯線)630m
國華 (三鶯線)632m
鶯歌車站 (三鶯線)700m
防禦型機能圈
PARK西鶯公園
222mSCHOOL建國國小
344mPARK三號公園
473mPARK鶯歌區鄰里公園
623mPARK鶯歌區鄰里公園
641mSCHOOL鶯歌國小
649m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
34.4萬/坪
長虹陶都
成交月 2018/01
樓層：十一層
坪數：55.1 坪
總價：1220.0萬
距離：-
長虹陶都
成交月 2017/12
樓層：七層
坪數：52.6 坪
總價：1232.0萬
距離：-
長虹陶都
成交月 2017/11
樓層：十三層
坪數：55.1 坪
總價：1265.0萬
距離：-
長虹陶都
成交月 2017/10
樓層：十四層
坪數：55.1 坪
總價：1364.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鑫寶八方心砌
成交月 2024/11
樓層：十三層
坪數：53.0 坪
總價：1800.0萬
距離：109 m
鋒勳首邸
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：56.0 坪
總價：1950.0萬
距離：449 m
豐采富寓
成交月 2024/03
樓層：十二層
坪數：41.4 坪
總價：1570.0萬
距離：489 m
站前美學
成交月 2021/09
樓層：十六層
坪數：35.8 坪
總價：1065.0萬
距離：570 m
公園堡
成交月 2025/03
樓層：四層
坪數：49.1 坪
總價：1500.0萬
距離：633 m