關渡儷景

享受綠意盎然的生活，步行即可到達多個公園！新北市淡水區自強路124巷26號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 12
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AI 淨單價演算結果
[33.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -11.5% / 校正價 30.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.9 ~ 37.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +45.8%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+21.1%
鄰案季變化
+10.6%
最新價差
-9.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +21.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價1794萬
1775萬1810萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
359萬
核貸金額
1,435萬
月付
5.4萬/月
建議年收
137萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷卻，我們的出價將以30.87萬/坪作為基礎，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該社區的交易價格低於周邊平均水平，這意味著有議價空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為37.34萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免不必要的財務風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.132451LNG: 121.465352

嫌惡設施警示

台灣中油中央北路站(直
GAS STATION
614m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
616m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
654m
impact
電動機車充電站(免費)
GAS STATION
759m
impact
淡水區竹圍行聖宮
TEMPLE
796m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)773m
關渡 (淡水信義線)827m
忠義 (淡水信義線)833m

防禦型機能圈

PARK福德公園
70m
PARK鷺鷥草原
195m
SPORTS CENTERHER.ME Room｜空中瑜珈｜空中環｜低空療
404m
PARK竹圍民權公園
428m
SCHOOL臺北城市科技大學
462m
PARK學園公園
497m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
關渡儷景
成交月 2024/06
38.7萬/坪
樓層：三層
坪數：46.5 坪
總價：1800.0萬
距離：-
關渡儷景
成交月 2024/01
31.9萬/坪
樓層：五層
坪數：56.4 坪
總價：1800.0萬
距離：-
關渡儷景
成交月 2023/11
31.7萬/坪
樓層：六層
坪數：56.4 坪
總價：1788.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
藝樹殿堂
成交月 2024/05
42.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：61.1 坪
總價：2600.0萬
距離：72 m
關渡海悅大廈
成交月 2023/10
29.6萬/坪
樓層：四層
坪數：71.0 坪
總價：2100.0萬
距離：170 m
來富天廈
成交月 2025/05
30.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.3 坪
總價：1429.0萬
距離：326 m
春天之旅
成交月 2025/08
51.8萬/坪
樓層：九層
坪數：20.6 坪
總價：1068.0萬
距離：333 m
春天芳鄰
成交月 2024/11
56.4萬/坪
樓層：四層
坪數：23.2 坪
總價：1310.0萬
距離：437 m