陽光峇里水明漾

在陽光峇里水明漾，享受城市中的綠意與寧靜。新北市樹林區佳園路一段151號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14
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AI 淨單價演算結果
[33.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 30.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.2 ~ 50.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+14.5%
鄰案季變化
+43%
最新價差
-13%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +14.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +43%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -13%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價1360萬
1310萬1410萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
272萬
核貸金額
1,088萬
月付
4.1萬/月
建議年收
104萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是31.16萬/坪，這是我們的防禦底線，確保不追高。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為43.72萬/坪，我們無法超過這個價格，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.969293LNG: 121.395069

嫌惡設施警示

樹林農會山佳加油站
GAS STATION
390m
impact
樹林慈聖天后宮（樹林媽）
TEMPLE
715m
impact
佛教樂山墓園
CEMETERY
736m
impact
淨律寺佛教公墓(樂山公
CEMETERY
791m
impact
中油加盟 柑園站
GAS STATION
847m
impact

軌道交通動能

媽祖田 (三鶯線)2457m
頂埔 (板南線)2752m
頂埔 (三鶯線)2752m

防禦型機能圈

PARK山仔腳公園
230m
PARK鹿角溪公園
280m
SCHOOL育德國小
384m
PARK鹿角溪公園三期
386m
PARK鐵道地景公園
426m
PARK柑園河濱公園
439m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
陽光峇里水明漾
成交月 2024/09
34.8萬/坪
樓層：五層
坪數：43.9 坪
總價：1400.0萬
距離：-
陽光峇里水明漾
成交月 2022/11
30.4萬/坪
樓層：十層
坪數：43.4 坪
總價：1320.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
站前京華
成交月 2025/07
34.0萬/坪
樓層：十層
坪數：37.6 坪
總價：1280.0萬
距離：243 m
城市DJ NO.2
成交月 2022/03
28.1萬/坪
樓層：二層
坪數：32.2 坪
總價：915.0萬
距離：308 m
山佳晏京大廈
成交月 2025/06
37.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：40.8 坪
總價：1520.0萬
距離：458 m
常嘉別莊
成交月 2020/04
25.7萬/坪
樓層：全
坪數：76.5 坪
總價：1968.0萬
距離：531 m
欣懋川玥
成交月 2025/12
43.5萬/坪
樓層：一層
坪數：31.5 坪
總價：1200.0萬
距離：891 m