雙捷大院

未來增值潛力可期的理想居所新北市泰山區明志路三段145巷38號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 9 / B2
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AI 淨單價演算結果
[43.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 47.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    42.6 ~ 58.6 萬/坪

    泰山塭仔圳(第一區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.5%
鄰案季變化
+31.6%
最新價差
-7.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +31.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價1282萬
980萬2105萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
256萬
核貸金額
1,026萬
月付
3.9萬/月
建議年收
98萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為42.55萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有垃圾清運設施，這可能影響居住品質，應考慮在價格上做出讓步。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為58.58萬/坪，我們不會超過此價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.039162LNG: 121.426687

嫌惡設施警示

廢棄物、垃圾清運處理『鎰
INCINERATOR
257m
impact
頂泰山巖
TEMPLE
585m
impact
車容坊五洲加油站(中油&
GAS STATION
956m
impact

軌道交通動能

泰山貴和 (機場捷運)1011m
輔大 (中和新蘆線)1108m
丹鳳 (中和新蘆線)1232m

防禦型機能圈

PARK貴子兒童公園
470m
PARK泰山區中山段578-2地號簡易
499m
PARK公園
533m
SCHOOL輔仁大學
641m
SCHOOL明志國小
650m
SCHOOL明志科技大學
685m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
雙捷大院
成交月 2024/06
51.8萬/坪
樓層：六層
坪數：48.1 坪
總價：1995.0萬
距離：-
雙捷大院
成交月 2024/05
52.3萬/坪
樓層：二層
坪數：29.3 坪
總價：1300.0萬
距離：-
雙捷大院
成交月 2024/02
49.8萬/坪
樓層：二層
坪數：33.1 坪
總價：1445.0萬
距離：-
雙捷大院
成交月 2023/12
50.1萬/坪
樓層：八層
坪數：36.4 坪
總價：1605.0萬
距離：-
雙捷大院
成交月 2023/04
44.2萬/坪
樓層：二層
坪數：32.9 坪
總價：1285.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
明智華廈
成交月 2021/03
41.4萬/坪
樓層：二十層
坪數：33.8 坪
總價：1252.0萬
距離：119 m
武泰臻愛
成交月 2025/09
46.5萬/坪
樓層：八層
坪數：33.7 坪
總價：1570.0萬
距離：269 m
明志學
成交月 2024/11
61.5萬/坪
樓層：一層
坪數：42.4 坪
總價：2190.0萬
距離：363 m
寶偉遇花園
成交月 2024/12
56.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.4 坪
總價：2570.0萬
距離：422 m
長群君臨
成交月 2025/07
45.0萬/坪
樓層：一層
坪數：111.5 坪
總價：4680.0萬
距離：636 m