霞飛大道二期

黃金地段，捷運旁的理想居所新北市新店區北新路一段271巷33號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 20
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AI 淨單價演算結果
[67.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 56 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    67.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -14.9% / 校正價 67.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 56 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    65.2 ~ 73.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +50.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-11.1%
鄰案季變化
+22.2%
最新價差
-0.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -11.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +22.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價2830萬
1400萬5500萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
566萬
核貸金額
2,264萬
月付
8.6萬/月
建議年收
215萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我的出價基於65.16萬/坪，這是我能接受的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要進一步討論價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為73.1萬/坪，我們應避免超過這個範圍，以免增加貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.967257LNG: 121.539466

嫌惡設施警示

Smile 速邁樂加油站 - 新店站
GAS STATION
246m
impact
新北市新店區公所
INCINERATOR
250m
impact
臺灣中油北新路站(直營&
GAS STATION
287m
impact
新北市政府消防局第四
FIRE STATION
338m
impact
臺灣臺北地方法院新店
PRISON
521m
impact

軌道交通動能

新店 (松山新店線)170m
新店區公所 (松山新店線)188m
七張 (松山新店線)957m

防禦型機能圈

PARK瑠公公園
313m
SPORTS CENTER舞動陽光-馬公公園運動
321m
PARK馬公友誼公園
329m
PARK親子夢遊天地公園
400m
SCHOOL五峰國中
431m
PARK新店區鄰里公園
432m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
霞飛大道二期
成交月 2024/12
66.2萬/坪
樓層：二層
坪數：50.3 坪
總價：2950.0萬
距離：-
霞飛大道二期
成交月 2024/09
74.5萬/坪
樓層：三層
坪數：24.2 坪
總價：1800.0萬
距離：-
霞飛大道二期
成交月 2024/05
64.1萬/坪
樓層：十八層
坪數：84.1 坪
總價：5100.0萬
距離：-
霞飛大道二期
成交月 2023/11
73.0萬/坪
樓層：二層
坪數：36.7 坪
總價：2680.0萬
距離：-
霞飛大道二期
成交月 2022/12
67.9萬/坪
樓層：五層
坪數：47.6 坪
總價：2830.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
弘暉富琚
成交月 2023/11
70.6萬/坪
樓層：二層
坪數：49.5 坪
總價：3100.0萬
距離：88 m
捷運楓華
成交月 2025/05
67.0萬/坪
樓層：八層
坪數：40.6 坪
總價：2720.0萬
距離：109 m
都會通大廈
成交月 2025/01
82.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：18.3 坪
總價：1500.0萬
距離：173 m
鑫洋百景
成交月 2024/11
65.3萬/坪
樓層：六層
坪數：90.2 坪
總價：5890.0萬
距離：369 m
養心殿一期
成交月 2025/08
63.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：119.2 坪
總價：6616.0萬
距離：374 m