青山綠築
成交月 2023/10
樓層：五層
坪數：63.9 坪
總價：830.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準43.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 32.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.7 ~ 54 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+55%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +55%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價830萬
100萬4885萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
166萬
核貸金額
664萬
月付
2.5萬/月
建議年收
64萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格是33.74萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到該社區的年齡和周邊缺乏捷運站的便利性，我們認為這些因素會影響未來的流動性和增值潛力。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為54.02萬/坪，這是我們的談判天花板，超過此價我們將無法獲得理想的貸款條件。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.089176LNG: 121.649589RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
東湖 (文湖線)4576m
葫洲 (文湖線)4658m
南港軟體園區 (文湖線)4708m
防禦型機能圈
SCHOOL北港國小
449m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
13.0萬/坪
鄰案比價樣本
經典伯爵二期
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：25.2 坪
總價：625.0萬
距離：1.51 km
伯爵山莊一期
成交月 2025/09
樓層：五層
坪數：36.5 坪
總價：970.0萬
距離：1.60 km
伯爵山莊建業樓
成交月 2025/07
樓層：四層
坪數：12.0 坪
總價：350.0萬
距離：1.83 km
半島花園第1期
成交月 2025/04
樓層：四層
坪數：29.6 坪
總價：1450.0萬
距離：1.85 km
半島花園BC棟
成交月 2025/07
樓層：八層
坪數：42.6 坪
總價：1280.4萬
距離：1.88 km