青年首富
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：76.7 坪
總價：1820.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[23.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 25.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27.9 ~ 30.8 萬/坪
觀音草漯為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.3%
鄰案季變化
-6.9%
最新價差
+19.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +19.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價1820萬
1790萬1870萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
364萬
核貸金額
1,456萬
月付
5.5萬/月
建議年收
139萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 22.62萬/坪，這是基於市場的最低支持價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，社區溢價率為 -100%，顯示該區域可能存在價值低估的情況。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 30.83萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 32 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.044998LNG: 121.138885RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
玄清宮(桃園市觀音區)
TEMPLE
235m
impact
鑫鐵興工程行
SUBSTATION
669m
impact
草漯 保障宮 (天上聖母)
TEMPLE
671m
impact
觀音區第9（草漯）公墓
CEMETERY
952m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)7326m
橫山 (機場捷運)7794m
桃園體育園區 (機場捷運)8076m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
23.7萬/坪
青年首富
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：76.6 坪
總價：1860.0萬
距離：-
青年首富
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：76.6 坪
總價：1800.0萬
距離：-
青年首富
成交月 2021/10
樓層：全
坪數：77.2 坪
總價：1820.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
福興豐碩
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：152.0 坪
總價：2800.0萬
距離：128 m
臻馥寓
成交月 2025/11
樓層：六層
坪數：30.9 坪
總價：779.0萬
距離：203 m
耀承澄心
成交月 2022/08
樓層：九層
坪數：44.3 坪
總價：725.0萬
距離：211 m
盛綻二期
成交月 2021/10
樓層：五層
坪數：23.0 坪
總價：450.0萬
距離：238 m
苙閎日曜
成交月 2021/09
樓層：七層
坪數：43.0 坪
總價：760.0萬
距離：338 m