青溪RICH

冷市場中的議價機會桃園市桃園區雙峰路8號旁
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[40.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    41.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 38.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    39 ~ 50 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.7%
鄰案季變化
+0.6%
最新價差
-33.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -33.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)
總價1043萬
955萬1140萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
208萬
核貸金額
834萬
月付
3.2萬/月
建議年收
80萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷淡，我們的出價起點是39.02萬/坪，這是基於市場數據的安全價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>距離台灣中油春日路站僅189.6公尺，可能存在氣味及安全風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款保守性意味著我們不應超過49.99萬/坪，這是我們的談判上限。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.012146LNG: 121.310370

嫌惡設施警示

台灣中油 春日路站 (直營&
GAS STATION
190m
impact
金沙酒店
KTV
341m
impact
金沙時尚會館
KTV
357m
impact
桃園北天府龍天宮
TEMPLE
456m
impact
大檜溪福元宮
TEMPLE
587m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)6138m
鶯桃福德 (三鶯線)6395m
國華 (三鶯線)7199m

防禦型機能圈

PARK兒11公園
162m
SCHOOL文昌國中
369m
PARK寶山公園
391m
PARK大興里簡易公園
396m
PARK桃園區鄰里公園
449m
PARK同新公園
454m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
青溪RICH
成交月 2026/01
39.0萬/坪
樓層：四層
坪數：25.0 坪
總價：976.0萬
距離：-
青溪RICH
成交月 2025/08
44.1萬/坪
樓層：三層
坪數：25.4 坪
總價：1118.0萬
距離：-
青溪RICH
成交月 2025/08
39.5萬/坪
樓層：三層
坪數：25.0 坪
總價：988.0萬
距離：-
青溪RICH
成交月 2025/06
41.0萬/坪
樓層：二層
坪數：25.0 坪
總價：1025.0萬
距離：-
青溪RICH
成交月 2025/03
41.8萬/坪
樓層：五層
坪數：25.4 坪
總價：1061.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
易家藏丰
成交月 2022/07
36.9萬/坪
樓層：全
坪數：74.5 坪
總價：2750.0萬
距離：78 m
昭揚天籟
成交月 2024/09
50.5萬/坪
樓層：十層
坪數：32.2 坪
總價：1488.0萬
距離：371 m
昭揚縱橫
成交月 2017/09
36.7萬/坪
樓層：二十一層
坪數：99.1 坪
總價：3575.0萬
距離：411 m
宜誠吾界
成交月 2023/11
41.4萬/坪
樓層：十九層
坪數：56.1 坪
總價：2075.0萬
距離：441 m
岳虹知序
成交月 2025/12
58.4萬/坪
樓層：六層
坪數：24.3 坪
總價：1420.0萬
距離：456 m