頤昌璞岳
成交月 2021/12
樓層：八層
坪數：36.4 坪
總價：930.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 48 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -46.8% / 校正價 26.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 48 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27.2 ~ 27.4 萬/坪
龜山A7為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +96.9%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+7.7%
最新價差
+10.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +7.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價933萬
920萬945萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
746萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價起點是27.17萬/坪，這是基於歷史數據的安全價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的中油加盟 長庚站可能帶來的交通噪音，我們認為這對價格有一定的影響。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為27.35萬/坪，我們的出價不會超過這個範圍，以確保貸款的順利進行。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 21 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.047708LNG: 121.392679RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 長庚站
GAS STATION
775m
impact
軌道交通動能
體育大學 (機場捷運)926m
長庚醫院 (機場捷運)2631m
泰山貴和 (機場捷運)3308m
防禦型機能圈
PARK郵園公園
75mPARK公21公園
113mPARK公園用地（兼滯） 19
259mPARK公園用地（兼滯） 16
315mSCHOOL文青國中小
371mPARK公園用地（兼滯） 7
659m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
27.2萬/坪
頤昌璞岳
成交月 2021/11
樓層：十層
坪數：36.4 坪
總價：935.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和洲金剛
成交月 2022/10
樓層：一層
坪數：52.1 坪
總價：1685.0萬
距離：277 m
智匯學
成交月 2025/06
樓層：二層
坪數：28.4 坪
總價：863.0萬
距離：314 m
君邑丘比特
成交月 2022/04
樓層：二層
坪數：68.6 坪
總價：1658.0萬
距離：340 m
玄泰T1
成交月 2023/08
樓層：二十五層
坪數：44.3 坪
總價：1536.0萬
距離：424 m
和境心見
成交月 2024/09
樓層：九層
坪數：29.9 坪
總價：936.0萬
距離：440 m