馥桂園

絕佳議價機會，未來增值潛力無限新北市八里區龍米路二段117巷22~26號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 7 / B1
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AI 淨單價演算結果
[29.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 27.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.9 ~ 45.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-38.3%
鄰案季變化
+16.5%
最新價差
-36.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -38.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -36.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1120萬
630萬1595萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
224萬
核貸金額
896萬
月付
3.4萬/月
建議年收
86萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷清，我們的出價將鎖定在27.86萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有五華公墓，這可能影響未來轉售價值，應考慮在價格中反映此風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為45.1萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.142915LNG: 121.444974

嫌惡設施警示

車容坊關渡橋加油站(中
GAS STATION
364m
impact
五華公墓
CEMETERY
607m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)1605m
紅樹林 (淡水信義線)1881m
紅樹林 (淡海輕軌)1881m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
馥桂園
成交月 2025/10
27.7萬/坪
樓層：三層
坪數：38.2 坪
總價：1065.5萬
距離：-
馥桂園
成交月 2025/10
27.8萬/坪
樓層：三層
坪數：37.5 坪
總價：1048.0萬
距離：-
馥桂園
成交月 2025/08
45.0萬/坪
樓層：二十層
坪數：33.1 坪
總價：1390.0萬
距離：-
馥桂園
成交月 2025/03
47.0萬/坪
樓層：十九層
坪數：33.1 坪
總價：1490.0萬
距離：-
馥桂園
成交月 2024/12
43.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：33.1 坪
總價：1340.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
逸境大廈
成交月 2025/08
26.0萬/坪
樓層：五層
坪數：46.2 坪
總價：1200.0萬
距離：401 m
伴月灣
成交月 2024/10
44.1萬/坪
樓層：二十二層
坪數：25.7 坪
總價：1135.0萬
距離：451 m
新北寶茂萊茵大廈
成交月 2025/01
31.0萬/坪
樓層：六層
坪數：45.5 坪
總價：1410.0萬
距離：515 m
地中海
成交月 2025/03
27.5萬/坪
樓層：十七層
坪數：59.4 坪
總價：1630.0萬
距離：1.13 km
勤樸天湛
成交月 2025/08
35.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：32.3 坪
總價：1142.0萬
距離：1.26 km