馥華之丘-光茵

在熱絡市場中，找到您的理想家園新北市土城區青福街、青隆街口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 25 / B4
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AI 淨單價演算結果
[56.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 32 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 53.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 32 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.9 ~ 58.6 萬/坪

    板橋江翠北側(DE單元)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
+9.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價2315萬
2185萬2435萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
463萬
核貸金額
1,852萬
月付
7.0萬/月
建議年收
176萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量市場熱度，我們的出價基於保守價格 54.86 萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近的土城福林宮可能帶來噪音影響，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行核貸上限，我們的最高出價不會超過 58.58 萬/坪，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 36 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.979660LNG: 121.456539

嫌惡設施警示

土城福林宮
TEMPLE
176m
impact
土城德安宮
TEMPLE
378m
impact
新北市土城區公所靈恩
CEMETERY
389m
impact
台灣新北地方法院公證
PRISON
486m
impact
IP智能+鴻興智能電子鎖全
SUBSTATION
531m
impact

軌道交通動能

清水 (萬大樹林線)519m
廷寮 (萬大樹林線)622m
海山 (板南線)1004m

防禦型機能圈

PARK仁愛公園
396m
PARK金鷄報喜花園
406m
SCHOOL中正國中
464m
PARK清和社區公園
612m
PARK土城區鄰里公園
669m
PARK永豐社區公園
675m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
馥華之丘-光茵
成交月 2023/06
57.0萬/坪
樓層：二十一層
坪數：45.0 坪
總價：2333.0萬
距離：-
馥華之丘-光茵
成交月 2023/04
55.2萬/坪
樓層：三層
坪數：45.0 坪
總價：2250.0萬
距離：-
馥華之丘-光茵
成交月 2023/03
56.5萬/坪
樓層：十八層
坪數：45.0 坪
總價：2313.0萬
距離：-
馥華之丘-光茵
成交月 2023/03
56.4萬/坪
樓層：十六層
坪數：45.0 坪
總價：2318.0萬
距離：-
馥華之丘-光茵
成交月 2023/03
54.5萬/坪
樓層：三層
坪數：45.9 坪
總價：2288.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
馥華之丘-四季
成交月 2025/08
62.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：1920.0萬
距離：84 m
一品學苑
成交月 2025/03
66.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：29.9 坪
總價：1798.0萬
距離：102 m
家泰嘉潤丰藏
成交月 2026/01
76.3萬/坪
樓層：四層
坪數：32.0 坪
總價：2154.0萬
距離：290 m
寶佳淳青
成交月 2025/10
57.9萬/坪
樓層：十四層
坪數：34.6 坪
總價：1707.0萬
距離：331 m
馥華城奕
成交月 2021/12
55.4萬/坪
樓層：四層
坪數：71.6 坪
總價：3636.0萬
距離：351 m