馨雅馨富

步行可達的教育與綠地，讓生活更美好大雅區樹德街與民權街口
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[29.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 28.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    28.9 ~ 39 萬/坪

    大雅都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+30.9%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +30.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價1810萬
1635萬1875萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
362萬
核貸金額
1,448萬
月付
5.5萬/月
建議年收
138萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我們的出價為28.88萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近的樹葬區，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要進一步的價格調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為39.04萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.236309LNG: 120.670016

嫌惡設施警示

大雅生命藝術館樹葬區
CREMATORIUM
401m
impact
台中大雅國聖宮
TEMPLE
435m
impact
臺中市生命禮儀管理處（
CREMATORIUM
622m
impact
大雅 天壽宮 (虛空無極天
TEMPLE
637m
impact
臺中市大雅區生命藝術
CREMATORIUM
721m
impact

軌道交通動能

松竹 (台中捷運綠線)6906m
文心中清 (台中捷運綠線)6914m
舊社 (台中捷運綠線)7074m

防禦型機能圈

SCHOOL名人京典
33m
PARK大楓公園
276m
SCHOOL臺中市大雅區上楓國民
322m
PARK陳財興樹葬區
413m
PARK貴雲媽媽
433m
SCHOOL雲林縣斗南
631m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
馨雅馨富
成交月 2021/11
32.1萬/坪
樓層：全
坪數：56.4 坪
總價：1810.0萬
距離：-
馨雅馨富
成交月 2021/08
29.2萬/坪
樓層：全
坪數：56.8 坪
總價：1660.0萬
距離：-
馨雅馨富
成交月 2021/08
28.2萬/坪
樓層：全
坪數：65.6 坪
總價：1850.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇楓采
成交月 2021/03
36.1萬/坪
樓層：一層
坪數：77.1 坪
總價：2060.0萬
距離：251 m
富宇楓采新墅
成交月 2021/03
27.5萬/坪
樓層：全
坪數：58.8 坪
總價：1618.0萬
距離：287 m
上楓湛
成交月 2025/12
43.5萬/坪
樓層：七層
坪數：38.4 坪
總價：1575.0萬
距離：329 m
契合3
成交月 2020/05
20.9萬/坪
樓層：四層
坪數：42.2 坪
總價：710.0萬
距離：488 m
樹與墅3
成交月 2022/03
29.7萬/坪
樓層：全
坪數：58.9 坪
總價：1750.0萬
距離：611 m