高爾花園大樓
成交月 2023/07
樓層：三層
坪數：91.1 坪
總價：4450.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[52.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準56.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -24.2% / 校正價 48.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核48.8 ~ 64.5 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +80.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-24.3%
鄰案季變化
+12.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -24.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +12.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價4654萬
4400萬4910萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
931萬
核貸金額
3,723萬
月付
14.1萬/月
建議年收
354萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於48.83萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有寺廟，可能帶來噪音風險，這是我們要求價格調整的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為64.54萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 26 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.997917LNG: 121.510617RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中和潭墘樂墘宮土地公
TEMPLE
118m
impact
中和配天宮
TEMPLE
160m
impact
台灣中油 中和站(直營&自
GAS STATION
320m
impact
永和安樂宮(龍宮)
TEMPLE
421m
impact
台灣中油 全宏二站
GAS STATION
518m
impact
軌道交通動能
永安市場 (中和新蘆線)493m
景安 (環狀線)745m
景安 (中和新蘆線)745m
防禦型機能圈
PARK瓦瑤溝右岸綠地
393mPARK八二三紀念公園(4號公園)
428mSCHOOL智光商工
538mPARK中和區鄰里公園
624mPARK野炊場
636mPARK園圃
680m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
48.8萬/坪
高爾花園大樓
成交月 2023/06
樓層：十三層
坪數：75.3 坪
總價：4858.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
康翔香里園大樓
成交月 2024/12
樓層：十三層
坪數：101.9 坪
總價：5500.0萬
距離：74 m
新北君國天下商業大廈
成交月 2024/12
樓層：七層
坪數：28.7 坪
總價：2008.0萬
距離：496 m
南方之星
成交月 2025/09
樓層：十七層
坪數：17.9 坪
總價：1460.0萬
距離：553 m
太鐠奕園
成交月 2024/01
樓層：十二層，十三層
坪數：61.0 坪
總價：3530.0萬
距離：722 m
萬事達
成交月 2025/08
樓層：十四層
坪數：59.5 坪
總價：3700.0萬
距離：791 m