鴻築新巴黎
成交月 2015/12
樓層：十四層
坪數：46.2 坪
總價：625.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準14.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 14.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核13.8 ~ 15 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.2%
鄰案季變化
+9.1%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)總價644萬
610萬685萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
129萬
核貸金額
515萬
月付
2.0萬/月
建議年收
49萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是13.78萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近的永續呈生命服務可能影響未來轉售價值，我們認為這是議價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為15.02萬/坪，我們不會超過這個價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 53 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.911240LNG: 121.160472RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油直營 梅溪站(自助-數
GAS STATION
330m
impact
永續呈生命服務
CREMATORIUM
417m
impact
楊梅變電所
SUBSTATION
788m
impact
愛買 楊梅店
SUBSTATION
799m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
813m
impact
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)7926m
環北 (機場捷運)8719m
興南 (機場捷運)9497m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
13.8萬/坪
鴻築新巴黎
成交月 2015/12
樓層：十三層
坪數：46.2 坪
總價：643.0萬
距離：-
鴻築新巴黎
成交月 2015/07
樓層：十層
坪數：46.2 坪
總價：620.0萬
距離：-
鴻築新巴黎
成交月 2015/06
樓層：十二層
坪數：46.2 坪
總價：648.0萬
距離：-
鴻築新巴黎
成交月 2015/05
樓層：十一層
坪數：46.2 坪
總價：630.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻築里昂
成交月 2021/02
樓層：二層
坪數：36.8 坪
總價：483.0萬
距離：77 m
鴻築新米蘭
成交月 2019/08
樓層：十三層
坪數：36.5 坪
總價：430.0萬
距離：101 m
誠佳藏疆
成交月 2016/12
樓層：七層
坪數：8.6 坪
總價：535.0萬
距離：107 m
豪發帝景360
成交月 2022/10
樓層：四層
坪數：52.8 坪
總價：1320.0萬
距離：141 m
鼎藏學苑
成交月 2026/01
樓層：十一層
坪數：27.8 坪
總價：673.1萬
距離：158 m