鴻邑晴川硯
成交月 2021/09
樓層：十二層
坪數：44.4 坪
總價：1142.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準20.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 19.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.1 ~ 22.3 萬/坪
太平都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-8.9%
最新價差
-1.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價1150萬
1085萬1175萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
230萬
核貸金額
920萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線為 20.06萬/坪，這是基於當前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到周邊有廢棄物清運設施，這可能影響未來的轉售價值，建議以此作為議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 22.31萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 39 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.153943LNG: 120.701656RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
8折優惠中-廢棄物清運-各
LANDFILL
549m
impact
尾張仔福德廟
TEMPLE
668m
impact
天晟宮
TEMPLE
681m
impact
台塑直營 台亞精武站
GAS STATION
763m
impact
台中市東南里三官大帝
TEMPLE
794m
impact
軌道交通動能
四維國小 (台中捷運綠線)2101m
文心崇德 (台中捷運綠線)2665m
松竹 (台中捷運綠線)3016m
防禦型機能圈
PARK豬事圓滿公園
228mSCHOOL艾瑞音樂藝術空間（興進
780mPARK興進路公園
790mSCHOOL臺中市太平區新光國民
814mPARK十甲公園
814mSCHOOL臺中市東區力行國民小
838m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
27.1萬/坪
鴻邑晴川硯
成交月 2021/08
樓層：十三層
坪數：44.4 坪
總價：1152.0萬
距離：-
鴻邑晴川硯
成交月 2021/08
樓層：十三層
坪數：44.9 坪
總價：1164.0萬
距離：-
鴻邑晴川硯
成交月 2021/08
樓層：二層
坪數：45.6 坪
總價：1098.0萬
距離：-
鴻邑晴川硯
成交月 2021/08
樓層：十四層
坪數：44.4 坪
總價：1140.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
昌祐閲灣
成交月 2023/12
樓層：二層
坪數：36.8 坪
總價：1030.0萬
距離：171 m
順天蘊華
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：57.6 坪
總價：2300.0萬
距離：410 m
勝美新東區
成交月 2022/06
樓層：十二層
坪數：55.8 坪
總價：1594.0萬
距離：873 m
東勢子
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：72.3 坪
總價：3595.0萬
距離：874 m
精蒔講義
成交月 2024/09
樓層：十五層
坪數：50.6 坪
總價：1763.0萬
距離：943 m