麗寶鐸藝
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：37.0 坪
總價：1493.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[50.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 34.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核32.8 ~ 37.3 萬/坪
淡水沙崙為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.6%
鄰案季變化
+14.5%
最新價差
+58.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +58.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1456萬
845萬1790萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
291萬
核貸金額
1,165萬
月付
4.4萬/月
建議年收
111萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，該區域的支持價格為32.78萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的永綠環保工程行可能影響生活品質，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為37.26萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 27 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.179453LNG: 121.422036RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
永綠環保工程行（合法清
INCINERATOR
157m
impact
淡水沙崙保安廟
TEMPLE
620m
impact
天籟之音卡拉OK
KTV
733m
impact
滬尾礮臺
PRISON
742m
impact
好久不見歡唱俱樂部
KTV
809m
impact
軌道交通動能
沙崙 (淡海輕軌)1014m
淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)1076m
台北海洋大學 (淡海輕軌)1485m
防禦型機能圈
PARK淡水區鄰里公園
54mPARK油車二號公園
122mPARK大庄一號公園
267mPARK油車3號公園
284mSCHOOL天生國小
371mPARK淡水區鄰里公園
575m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
53.1萬/坪
麗寶鐸藝
成交月 2025/08
樓層：六層
坪數：33.6 坪
總價：1106.0萬
距離：-
麗寶鐸藝
成交月 2025/07
樓層：七層
坪數：37.0 坪
總價：1480.0萬
距離：-
麗寶鐸藝
成交月 2025/06
樓層：十二層
坪數：37.0 坪
總價：1410.0萬
距離：-
麗寶鐸藝
成交月 2025/06
樓層：十三層
坪數：37.0 坪
總價：1461.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
登瑞登峰
成交月 2025/04
樓層：八層
坪數：71.2 坪
總價：1920.0萬
距離：55 m
海明盛
成交月 2024/10
樓層：十二層
坪數：18.9 坪
總價：530.0萬
距離：145 m
淡江豪景
成交月 2024/06
樓層：二十二層
坪數：52.6 坪
總價：1600.0萬
距離：217 m
吉美悅洋
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：28.5 坪
總價：865.0萬
距離：237 m
摩登風情
成交月 2024/02
樓層：六層
坪數：54.8 坪
總價：1250.0萬
距離：304 m