麗晨山哼歌

理想的家庭居住地，享受便利與舒適的生活南屯區大墩十二街、大昌街(大新段136地號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[67.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    58.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -5.5% / 校正價 67.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    67.8 ~ 67.8 萬/坪

    五期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.2%
鄰案季變化
-15.3%
最新價差
+6.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -15.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +6.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價2760萬
2585萬3080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
552萬
核貸金額
2,208萬
月付
8.4萬/月
建議年收
210萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，鎖定在67.79萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的市場熱度偏冷，且距離203.1米有一座公正里福德祠，可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為67.79萬/坪，我們的出價不會超過此範圍，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.149836LNG: 120.651471

嫌惡設施警示

台灣中油 公益路站 (直營&
GAS STATION
198m
impact
公正里福德祠
TEMPLE
203m
impact
財團法人台中市水安宮
TEMPLE
676m
impact
根號三工作室_密室逃脫
PRISON
690m
impact
中油加盟 重光站
GAS STATION
696m
impact

軌道交通動能

水安宮 (台中捷運綠線)681m
文心森林公園 (台中捷運690m
南屯 (台中捷運綠線)1137m

防禦型機能圈

PARK大益公園
186m
SCHOOL普霖斯頓幼稚園
239m
SCHOOL吉的堡美語大新分校 國
453m
SCHOOL臺中市立大業國民中學
458m
PARK大業公園
466m
PARK東興公園
560m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
麗晨山哼歌
成交月 2024/06
65.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：50.6 坪
總價：3030.0萬
距離：-
麗晨山哼歌
成交月 2024/06
64.1萬/坪
樓層：十四層
坪數：50.6 坪
總價：2960.0萬
距離：-
麗晨山哼歌
成交月 2024/06
57.7萬/坪
樓層：三層
坪數：50.6 坪
總價：2695.0萬
距離：-
麗晨山哼歌
成交月 2024/05
62.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：50.6 坪
總價：2885.0萬
距離：-
麗晨山哼歌
成交月 2024/05
60.2萬/坪
樓層：十層
坪數：50.6 坪
總價：2795.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
長安大墩
成交月 2024/01
58.4萬/坪
樓層：七層
坪數：72.6 坪
總價：3529.0萬
距離：276 m
表參道
成交月 2023/01
47.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.0 坪
總價：1564.0萬
距離：281 m
泉宇VIVA
成交月 2024/04
56.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：59.3 坪
總價：2759.0萬
距離：313 m
博星MANSION
成交月 2024/07
59.3萬/坪
樓層：五層
坪數：55.9 坪
總價：2950.0萬
距離：460 m
泰御天鑄
成交月 2024/04
55.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：69.9 坪
總價：3570.0萬
距離：730 m