麗池花園廣場

享受城市中的綠意生活新北市板橋區篤行路一段8號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14
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AI 淨單價演算結果
[35.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 16 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    41.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 16 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -45.7% / 校正價 37.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38.3 ~ 45.5 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -0.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.2%
鄰案季變化
-46.1%
最新價差
-1.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -46.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1750萬
1180萬2380萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
350萬
核貸金額
1,400萬
月付
5.3萬/月
建議年收
133萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 38.34 萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，可能影響環境品質，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 45.53 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.993098LNG: 121.433379

嫌惡設施警示

台亞板橋浮洲橋站(直營+
GAS STATION
186m
impact
板橋區福星宮土地公廟
TEMPLE
230m
impact
臺北鎮北宮-五府千歲
TEMPLE
319m
impact
全家卡拉ok!6店
KTV
391m
impact
新聲代KTV
KTV
395m
impact

軌道交通動能

潭底 (萬大樹林線)1550m
海山 (板南線)1777m
備內 (萬大樹林線)1870m

防禦型機能圈

PARK崑崙活力廣場
90m
PARK保安休閒公園
422m
PARK崑崙公園
451m
PARK板橋區鄰里公園
477m
PARK溪北公園
480m
SCHOOL沙崙國小
498m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
麗池花園廣場
成交月 2025/05
33.4萬/坪
樓層：五層
坪數：50.9 坪
總價：1700.0萬
距離：-
麗池花園廣場
成交月 2025/05
45.4萬/坪
樓層：四層
坪數：43.6 坪
總價：1980.0萬
距離：-
麗池花園廣場
成交月 2025/04
46.2萬/坪
樓層：七層
坪數：40.7 坪
總價：1880.0萬
距離：-
麗池花園廣場
成交月 2024/11
46.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：31.9 坪
總價：1480.0萬
距離：-
麗池花園廣場
成交月 2024/09
42.3萬/坪
樓層：十一層
坪數：31.9 坪
總價：1350.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
麗池經典
成交月 2025/02
45.4萬/坪
樓層：八層
坪數：29.6 坪
總價：1345.0萬
距離：65 m
真情
成交月 2025/05
42.8萬/坪
樓層：三層
坪數：33.6 坪
總價：1438.0萬
距離：227 m
橋峰精緻高樓
成交月 2023/07
43.4萬/坪
樓層：七層
坪數：52.1 坪
總價：1900.0萬
距離：665 m
樹林第一站
成交月 2025/01
45.7萬/坪
樓層：九層
坪數：52.4 坪
總價：2398.0萬
距離：705 m
新北超級城市SUPER3威尼斯
成交月 2025/06
44.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：39.0 坪
總價：1750.0萬
距離：728 m