麗池香榭
成交月 2025/06
樓層：十二層
坪數：29.2 坪
總價：1525.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準58.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -40% / 校正價 58.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核42.2 ~ 50.6 萬/坪
板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +79.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.2%
鄰案季變化
-7.1%
最新價差
-28.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -28.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1650萬
650萬2865萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
330萬
核貸金額
1,320萬
月付
5.0萬/月
建議年收
126萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場支撐位，我的出價是42.17萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近廟宇可能影響流動性，這是我壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為50.59萬/坪，這是我能接受的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 39 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.008647LNG: 121.461529RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
板橋妙雲宮王禪老祖開
TEMPLE
107m
impact
後埔福德宮
TEMPLE
164m
impact
好樂迪板後店
KTV
193m
impact
板橋忠慈宮關聖帝君
TEMPLE
198m
impact
臺灣中油板橋民族路站（
GAS STATION
199m
impact
軌道交通動能
府中 (板南線)277m
板新 (環狀線)1263m
亞東醫院 (板南線)1329m
防禦型機能圈
PARK介壽公園
123mPARK公兒二公園
308mPARK板橋放送所
440mPARK扶輪公園
453mPARK萬坪都會公園
489mSCHOOL板橋高中
502m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
52.2萬/坪
麗池香榭
成交月 2025/05
樓層：八層
坪數：19.5 坪
總價：1066.0萬
距離：-
麗池香榭
成交月 2025/05
樓層：五層
坪數：41.9 坪
總價：2088.0萬
距離：-
麗池香榭
成交月 2024/03
樓層：十二層
坪數：29.4 坪
總價：1436.0萬
距離：-
麗池香榭
成交月 2023/12
樓層：四層
坪數：58.2 坪
總價：2500.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
LIFE新板城
成交月 2025/10
樓層：八層
坪數：63.4 坪
總價：3880.0萬
距離：58 m
世中心
成交月 2025/04
樓層：十七層
坪數：84.2 坪
總價：5800.0萬
距離：175 m
勝輝V1
成交月 2025/02
樓層：六層
坪數：31.5 坪
總價：2510.0萬
距離：201 m
馥華雲鼎
成交月 2024/04
樓層：二十九層
坪數：161.9 坪
總價：13188.0萬
距離：243 m
站前凱悅
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：12.5 坪
總價：900.0萬
距離：248 m