新北永寧1號AI智能園區
成交月 2025/12
樓層：一層
坪數：108.3 坪
總價：5088.0萬
距離：107 m
AI 淨單價演算結果
[52.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準52.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 52.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核39.3 ~ 61.5 萬/坪
頂埔運校重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+10.7%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1908萬
100萬27380萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
381萬
核貸金額
1,526萬
月付
5.8萬/月
建議年收
145萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以39.34萬/坪作為起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近的大華骨灰罈工廠可能影響居住品質，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款的保守估值上限為61.5萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 46 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.966339LNG: 121.435105RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
全國加油站 土城交流道
GAS STATION
316m
impact
中油加盟 北基土城交流
GAS STATION
357m
impact
大華骨灰罈工廠(骨灰罋,
CEMETERY
365m
impact
台灣中油-中央路站
GAS STATION
388m
impact
土城保安宮
TEMPLE
594m
impact
軌道交通動能
永寧 (板南線)176m
城林橋 (萬大樹林線)1056m
埤塘 (萬大樹林線)1148m
防禦型機能圈
PARK承和公園
209mPARK承安公園
396mPARK永寧廣場
657mPARK大墓公公園
677mSCHOOL土城國中
713mPARK員仁休閒公園
883m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
53.9萬/坪
新北藍天綠第
成交月 2023/06
樓層：三層
坪數：32.0 坪
總價：1780.0萬
距離：214 m
新北土城捷運天下
成交月 2025/05
樓層：六層
坪數：28.7 坪
總價：1120.0萬
距離：237 m
皇翔MRT
成交月 2025/09
樓層：十九層
坪數：34.2 坪
總價：1765.0萬
距離：284 m
永寧寶磊III
成交月 2025/04
樓層：七層
坪數：120.8 坪
總價：4386.0萬
距離：299 m