鼎藏昕站

在城市的心臟地帶，享受便利與健康的完美結合。桃園市楊梅區新梅六街9號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 14 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[16.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 60 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    23.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 22.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 60 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.2 ~ 25 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.2%
鄰案季變化
-3.9%
最新價差
-19.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -3.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -19.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價609萬
550萬990萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
122萬
核貸金額
487萬
月付
1.8萬/月
建議年收
47萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守估值是23.17萬/坪，我們希望以此作為談判的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，這是一個需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為24.17萬/坪，我們無法接受超過這個價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.915449LNG: 121.145311

嫌惡設施警示

台灣中油 祐昌站
GAS STATION
618m
impact
星城生命
CREMATORIUM
795m
impact
桃園市政府環境管理處
LANDFILL
878m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
894m
impact
楊梅 錫福宮｜三官大帝
TEMPLE
969m
impact

軌道交通動能

老街溪 (機場捷運)8875m
環北 (機場捷運)9580m
興南 (機場捷運)10143m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
鼎藏昕站
成交月 2025/02
24.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：27.9 坪
總價：599.2萬
距離：-
鼎藏昕站
成交月 2025/01
24.7萬/坪
樓層：九層
坪數：27.9 坪
總價：595.7萬
距離：-
鼎藏昕站
成交月 2024/12
24.8萬/坪
樓層：十層
坪數：29.1 坪
總價：721.6萬
距離：-
鼎藏昕站
成交月 2024/12
24.6萬/坪
樓層：八層
坪數：27.9 坪
總價：604.5萬
距離：-
鼎藏昕站
成交月 2024/12
24.6萬/坪
樓層：八層
坪數：27.9 坪
總價：593.9萬
距離：-
鄰案比價樣本
宥騰青水漾
成交月 2025/11
26.2萬/坪
樓層：八層
坪數：41.8 坪
總價：984.0萬
距離：278 m
曜城心
成交月 2023/01
24.3萬/坪
樓層：二層
坪數：60.4 坪
總價：1280.0萬
距離：286 m
小紅帽的家-透天區
成交月 2025/09
27.2萬/坪
樓層：全
坪數：58.5 坪
總價：1588.0萬
距離：363 m
站前旭
成交月 2025/08
28.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.3 坪
總價：1020.0萬
距離：380 m
冠邑好時光
成交月 2026/01
36.4萬/坪
樓層：七層
坪數：34.2 坪
總價：1115.0萬
距離：557 m