鼎藏青境
成交月 2022/02
樓層：十五層
坪數：36.6 坪
總價：821.8萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 55 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準23.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 23.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 55 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核23.7 ~ 24.1 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)總價823萬
800萬845萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
165萬
核貸金額
658萬
月付
2.5萬/月
建議年收
63萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於23.74萬/坪，這是銀行估值的保守下限，確保資產安全。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的土地公廟可能帶來的噪音影響，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為24.12萬/坪，我們無法接受高於此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.943299LNG: 121.248259RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
土地公(明福宮)
TEMPLE
230m
impact
後寮廣福宮(土地公廟)
TEMPLE
330m
impact
山隆加油站 龍興站 (中油-
GAS STATION
378m
impact
桃園中壢鳳凰宮
TEMPLE
850m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
882m
impact
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)3349m
環北 (機場捷運)3730m
興南 (機場捷運)5214m
防禦型機能圈
PARK後寮兒童公園
38mPARK仁美公園
226mPARK至善綠園
369mPARK八德區鄰里公園
456mSCHOOL富台國小
545mPARK龍慈9B公園
619m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.0萬/坪
鼎藏青境
成交月 2022/01
樓層：十三層
坪數：36.6 坪
總價：818.3萬
距離：-
鼎藏青境
成交月 2022/01
樓層：十一層
坪數：36.6 坪
總價：815.7萬
距離：-
鼎藏青境
成交月 2022/01
樓層：八層
坪數：36.6 坪
總價：827.1萬
距離：-
鼎藏青境
成交月 2022/01
樓層：十二層
坪數：36.6 坪
總價：819.2萬
距離：-
鄰案比價樣本
鼎藏青昕
成交月 2023/11
樓層：十層
坪數：38.4 坪
總價：862.4萬
距離：105 m
豐盈畔
成交月 2021/10
樓層：十四層
坪數：53.1 坪
總價：1206.0萬
距離：504 m
鼎藏青塘
成交月 2025/04
樓層：十一層
坪數：40.5 坪
總價：1240.5萬
距離：552 m
樂ONE
成交月 2025/03
樓層：一層
坪數：33.9 坪
總價：1650.0萬
距離：594 m
美壢莊園
成交月 2023/10
樓層：三層
坪數：44.0 坪
總價：1390.0萬
距離：927 m