RICH ONE紐約館
成交月 2024/09
樓層：五層
坪數：22.1 坪
總價：1178.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準57.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 57.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核46.6 ~ 65.5 萬/坪
四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-25.6%
鄰案季變化
+5.6%
最新價差
-8.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -25.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +5.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -8.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1208萬
880萬3325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
242萬
核貸金額
966萬
月付
3.7萬/月
建議年收
92萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是46.64萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有台電水湳變電所，可能影響居住品質，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為65.45萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.171939LNG: 120.664445RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電水湳變電所(水湳D/S)
SUBSTATION
133m
impact
尊陵生命事業有限公司
CREMATORIUM
342m
impact
文華加油站 (中油加盟)
GAS STATION
472m
impact
台塑直營 台亞石油大鵬
GAS STATION
490m
impact
傳承生命事業有限公司
CREMATORIUM
708m
impact
軌道交通動能
文華高中 (台中捷運綠線)414m
文心中清 (台中捷運綠線)683m
文心櫻花 (台中捷運綠線)1239m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市西屯區重慶國民
151mPARK河南公園
186mPARK大鵬公園
234mPARK成都公園
318mSCHOOL臺中市北區立人國民小
451mPARK中清公園
471m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
53.3萬/坪
RICH ONE紐約館
成交月 2024/07
樓層：四層
坪數：22.3 坪
總價：1172.0萬
距離：-
RICH ONE紐約館
成交月 2024/07
樓層：四層
坪數：22.1 坪
總價：1158.0萬
距離：-
RICH ONE紐約館
成交月 2024/04
樓層：二層
坪數：22.1 坪
總價：1136.0萬
距離：-
RICH ONE紐約館
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：22.1 坪
總價：1480.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
文華悅
成交月 2021/02
樓層：八層
坪數：39.6 坪
總價：1240.0萬
距離：105 m
理仁泰舍
成交月 2026/01
樓層：十三層
坪數：53.6 坪
總價：3440.0萬
距離：379 m
聚富經貿
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：82.7 坪
總價：3360.0萬
距離：498 m
仁山沐華
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：39.9 坪
總價：2191.0萬
距離：502 m
聚富朗朗
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：44.0 坪
總價：2138.0萬
距離：512 m