U雋-太陽出來了
成交月 2020/06
樓層：四層
坪數：55.2 坪
總價：1429.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[30.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 50 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 29.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 50 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.8 ~ 30.3 萬/坪
單元十二重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-18.6%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -18.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價1563萬
1405萬1610萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
313萬
核貸金額
1,250萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是25.78萬/坪，這是基於市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價低於目前的要價，我們應該以此作為議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為30.28萬/坪，這是我們的最高出價，超過此價將增加資金風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 50 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.180407LNG: 120.709136RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
舊社南興宮
TEMPLE
314m
impact
大楓腳福德宮
TEMPLE
669m
impact
台灣中油 北屯站(直營)
GAS STATION
809m
impact
善德宮
TEMPLE
843m
impact
好市多 北台中加油站
GAS STATION
883m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)246m
舊社 (台中捷運綠線)284m
松竹 (台中捷運綠線)753m
防禦型機能圈
PARK南興公園
181mPARK萬坪公園
182mSCHOOL葳格國際學校中學部
242mSCHOOL臺中市北屯區南興國民
288mPARK台中米奇樹
292mSCHOOL葳格國際學校小學部北
312m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
29.7萬/坪
U雋-太陽出來了
成交月 2020/06
樓層：十一層
坪數：55.3 坪
總價：1576.0萬
距離：-
U雋-太陽出來了
成交月 2020/06
樓層：十層
坪數：54.8 坪
總價：1559.0萬
距離：-
U雋-太陽出來了
成交月 2020/06
樓層：五層
坪數：55.3 坪
總價：1556.0萬
距離：-
U雋-太陽出來了
成交月 2020/06
樓層：九層
坪數：55.3 坪
總價：1566.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
惠宇和樂
成交月 2024/04
樓層：一層
坪數：47.1 坪
總價：2105.0萬
距離：415 m
富宇富好
成交月 2021/08
樓層：九層
坪數：31.4 坪
總價：945.0萬
距離：455 m
富宇琚山境
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：40.4 坪
總價：2045.0萬
距離：469 m
泰鉅捷世匯
成交月 2021/04
樓層：八層
坪數：44.9 坪
總價：1122.0萬
距離：471 m
裕翔研山
成交月 2024/07
樓層：十五層
坪數：67.6 坪
總價：2630.0萬
距離：500 m