V雋

享受綠意盎然的生活空間北屯區松竹路三段、洲際路口(接待中心後方)
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 11 / B2
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AI 淨單價演算結果
[65.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    61 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 61 萬/坪

    參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    58.7 ~ 64.3 萬/坪

    十四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.9%
鄰案季變化
-21.1%
最新價差
-17.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -21.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -17.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1941萬
1720萬2210萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
388萬
核貸金額
1,553萬
月付
5.9萬/月
建議年收
148萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為58.73萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近的全國電子Digital City北屯松竹店可能帶來噪音，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為64.25萬/坪，我們不會超過這個價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.184617LNG: 120.677613

嫌惡設施警示

全國電子Digital City北屯松竹店
SUBSTATION
145m
impact
台灣中油梅川東路站
GAS STATION
766m
impact
海舞理容KTV
KTV
870m
impact
水湳福德宮
TEMPLE
882m
impact
四張犁開漳聖王廟
TEMPLE
964m
impact

軌道交通動能

文心中清 (台中捷運綠線)1374m
文心崇德 (台中捷運綠線)1540m
四維國小 (台中捷運綠線)2167m

防禦型機能圈

PARK仁和幸福兒童公園
301m
SCHOOL臺中市私立衛道高級中
316m
PARK仁和福德公園
364m
SCHOOL台中馬禮遜美國學校
369m
PARK仁愛公園
493m
PARK細公三公園
496m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
V雋
成交月 2025/12
66.8萬/坪
樓層：九層
坪數：35.0 坪
總價：1859.0萬
距離：-
V雋
成交月 2025/04
66.2萬/坪
樓層：六層
坪數：35.0 坪
總價：1850.0萬
距離：-
V雋
成交月 2024/12
66.7萬/坪
樓層：五層
坪數：36.5 坪
總價：1970.0萬
距離：-
V雋
成交月 2024/12
64.0萬/坪
樓層：二層
坪數：36.5 坪
總價：1888.0萬
距離：-
V雋
成交月 2024/12
65.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：2161.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
悅讀大城-雲詠
成交月 2024/05
54.3萬/坪
樓層：四層
坪數：50.0 坪
總價：2338.0萬
距離：65 m
悅讀大城-築玥
成交月 2024/05
57.5萬/坪
樓層：三層
坪數：47.6 坪
總價：2343.0萬
距離：130 m
國泰仰薈
成交月 2024/06
70.2萬/坪
樓層：二十一層
坪數：56.4 坪
總價：3412.0萬
距離：143 m
磐興寬境
成交月 2026/01
65.5萬/坪
樓層：十九層
坪數：57.1 坪
總價：3023.0萬
距離：207 m
磐興寬心
成交月 2023/12
58.8萬/坪
樓層：十三層
坪數：48.0 坪
總價：2548.0萬
距離：390 m