VVS1

完美生活的起點，捷運旁的理想居所西屯區文心路三段、青海路二段
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 24 / B5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[54.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 57.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.4 ~ 65.5 萬/坪

    臺中市第四期擴大都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1%
鄰案季變化
-14.7%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -14.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1550萬
1500萬1630萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
310萬
核貸金額
1,240萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 54.38 萬/坪，這是基於市場支撐位的合理價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到社區的流動性風險和未來轉售的難度，我們認為這是合理的出價。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 65.5 萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.166045LNG: 120.651493

嫌惡設施警示

臺中市政府消防局第六
FIRE STATION
295m
impact
台灣中油 文心路站(直營&
GAS STATION
392m
impact
金錢豹酒店
KTV
417m
impact
台中文財廟
TEMPLE
500m
impact
GOGORO電池交換站
GAS STATION
524m
impact

軌道交通動能

文心櫻花 (台中捷運綠線)239m
市政府 (台中捷運綠線)528m
文華高中 (台中捷運綠線)1091m

防禦型機能圈

PARK惠民公園
235m
PARK青海公園
275m
SCHOOL臺中市西屯區惠來國民
284m
SCHOOL臺中市西屯區長安國民
370m
SCHOOL臺中市西屯區何厝國民
421m
PARK重慶公園
458m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
VVS1
成交月 2023/02
60.5萬/坪
樓層：十六層
坪數：30.6 坪
總價：1550.0萬
距離：-
VVS1
成交月 2023/01
60.4萬/坪
樓層：二十三層
坪數：30.7 坪
總價：1565.0萬
距離：-
VVS1
成交月 2023/01
59.6萬/坪
樓層：二十二層
坪數：29.6 坪
總價：1536.0萬
距離：-
VVS1
成交月 2022/12
60.9萬/坪
樓層：二十一層
坪數：29.5 坪
總價：1578.0萬
距離：-
VVS1
成交月 2022/12
60.2萬/坪
樓層：二十一層
坪數：30.7 坪
總價：1580.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
七期博克萊
成交月 2021/08
41.4萬/坪
樓層：五層
坪數：27.6 坪
總價：1105.0萬
距離：399 m
育堂序麗
成交月 2026/02
71.3萬/坪
樓層：十七層
坪數：39.1 坪
總價：2105.0萬
距離：534 m
理仁奕舍
成交月 2023/10
62.9萬/坪
樓層：五層
坪數：54.7 坪
總價：3145.0萬
距離：594 m
達麗拾穗
成交月 2026/01
73.1萬/坪
樓層：八層
坪數：45.0 坪
總價：2795.0萬
距離：602 m
和瑞文華樂章
成交月 2026/02
56.3萬/坪
樓層：五層
坪數：32.2 坪
總價：1522.0萬
距離：611 m