AI 估價總覽・1房 18.7坪
此格局無有效實登，全頁價格改採鄰案可比案例 AI 推估
746萬
單價 39.9 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價39.9 萬/坪
估價區間561 萬～906 萬
估價資料2026/07/20
本格局暫無有效實登，改以鄰案可比案例進行 AI 估價。
冠德青璞匯
報告日期2026/07/09
鄰案 AI 推估
鑑價資料來源鄰案可比案例 AI 推估
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：鄰案可比案例 AI 推估
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要冠德青璞匯位於桃園市中壢區桃園航空城(第二期-附近地區特定區)，為住宅建案，規劃1至3房、地上25層，共654戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
冠德青璞匯位於桃園市中壢區桃園航空城(第二期-附近地區特定區)，為住宅建案，規劃1至3房、地上25層，共654戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 1房
- 樓層
- 地上 25 層／地下 5 層
- 建物坪數
- 18.7 坪
- 主建物坪數
- 18.7 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- ????????????352-368?
- 重劃區
- 桃園航空城(第二期-附近地區特定區)
- 社區戶數
- 654 戶
- 屋齡
- 7.2 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 746 萬
- 價格區間
- 561 萬至906 萬
- 推估單價
- 39.9 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/20
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 33 筆+51.8%
桃園航空城(第二期-附近地區特定區)2021 Q2 → 2026 Q1
單價 20.2 → 30.6萬／坪
同建案單價漲幅
12 季資料+82.1%
最低與最高相差 30.1 萬／坪
最低36.7 萬／坪最高66.9 萬／坪
2023 Q1 → 2024 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+16.4%
鄰案 AI 推估總價（預測基礎） 746 萬 → 868 萬
保守
+7.2%
基準
+16.4%
樂觀
+24.6%
800–929 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 37 筆31.7萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價39.9 萬／坪
高於鄰案
26.0%
26.0%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
機場捷運周邊路網＋國道二號甲線(規劃/興建中) · 2 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運周邊路網、國道二號甲線(規劃/興建中)
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
2 項重要生活與區位機能
交通機能機場捷運周邊路網、國道二號甲線(規劃/興建中)
654 戶 · 3 棟
RC造，地上 25 層，地下 5 層
1房＋平面式561個
18.7 坪，適合家庭自住需求
機場捷運周邊路網國道二號甲線(規劃/興建中)RC造住商用
估價區間與落點 (1房 18.7坪)
746 萬
561 萬906 萬
低估561 萬
中位746 萬
高估906 萬
價格組成 (1房 18.7坪)
746 萬總價
主建物746 萬
使用坪數18.7 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
冠德青璞匯
周圍建案
桃園航空城(第二期-附近地區特定區)
桃園市中壢區
本建案高亮
最新均價54.8 萬/坪冠德青璞匯
季度 / 年度變化資料不足YoY -17.8%
CAGR / 波動率5.6%Vol 21.6%
資料信心 / 交易筆數5833 筆
價格支撐、壓力與資料信心
冠德青璞匯 季度價格帶與資料品質
最新均價54.8 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心58資料品質指標
追蹤成交筆數33最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
1房 18.7坪房型情境
39.9 萬/坪30.0 萬/坪 - 48.5 萬/坪鄰案 AI 推估
1房 39.6坪房型情境
36.7 萬/坪28.7 萬/坪 - 46.3 萬/坪鄰案 AI 推估
2房 9.7坪房型情境
38.2 萬/坪30.0 萬/坪 - 48.3 萬/坪鄰案 AI 推估
2房 51.5坪房型情境
34.4 萬/坪28.6 萬/坪 - 45.9 萬/坪鄰案 AI 推估
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/09
稅後淨利68 萬
投報率 ROI9.2%
年化報酬率1.8%
AI 解讀與決策訊號
目前格局無有效實登，價格相關解讀改採鄰案可比案例 AI 推估。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/09/30 | 59.6 萬/坪 | 90.8% | A |
| 2 | 2025/09/09 | 61.8 萬/坪 | 91.4% | A |
| 3 | 2026/05/03 | 31.8 萬/坪 | 60.4% | C |
| 4 | 2026/03/28 | 29.0 萬/坪 | 63.0% | C |
| 5 | 2026/03/19 | 35.2 萬/坪 | 63.0% | C |
| 6 | 2026/03/25 | 62.1 萬/坪 | 61.0% | C |
| 7 | 2026/03/02 | 29.8 萬/坪 | 61.3% | C |
| 8 | 2026/04/12 | 37.8 萬/坪 | 58.2% | C |
1A
59.6 萬/坪相似度 90.8%2A
61.8 萬/坪相似度 91.4%3C
31.8 萬/坪相似度 60.4%4C
29.0 萬/坪相似度 63.0%5C
35.2 萬/坪相似度 63.0%6C
62.1 萬/坪相似度 61.0%7C
29.8 萬/坪相似度 61.3%8C
37.8 萬/坪相似度 58.2%A / 0.2%10
B / 0.4%23
C / 19.8%1,198
D / 76.5%4,638
E193
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
6,790
去重後
6,455
獨立合格
6,062
最終估價使用
1,182
有效樣本數
839.9
案例品質分級
A: 10B: 23C: 1,198D: 4,638E: 193
坪數帶樣本
小坪數
946
標準坪數
236
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 18.7 坪（x 1）
總價745萬
520萬970萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
149萬
核貸金額
596萬
月付
2.3萬/月
建議年收
57萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 11.95 坪、住宅面積 19.96 坪、9 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 561–906 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/20。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。