區域五年漲幅
最新季 13 筆+54.4%
八德擴大2021 Q2 → 2025 Q4
單價 27.2 → 41.9萬／坪
AI 估值總價 (2房 26坪)
1,358萬
單價 45.5 萬/坪 / 車位 175 萬
低估1,299 萬
高估1,417 萬
歷史參考1,351 萬
92信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,094.4， 可用性分數 84
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
8 季資料+27.1%
最低與最高相差 10.5 萬／坪
最低38.6 萬／坪最高49.1 萬／坪
2023 Q4 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+24.8%
基準估值 1,833 → 2,288 萬
保守
+10.7%
基準
+24.8%
樂觀
+37.6%
2,030–2,522 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 68 筆42.4萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價44.2 萬／坪
高於鄰案
4.2%
4.2%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
捷運綠線G01(興建中)＋捷運綠線G02(興建中) · 3 座公園 · 2 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
捷運綠線G01(興建中)、捷運綠線G02(興建中)
3 座公園綠地
建德公園、豐德公園、興豐公園
2 項大型商業機能
八德區公所、八德戶政事務所
100 戶 · -- 棟
RC造，地上 13 層，地下 3 層
3房＋坡道平面
47.8 坪，適合家庭自住需求
捷運綠線G01(興建中)捷運綠線G02(興建中)建德公園豐德公園興豐公園八德區公所八德戶政事務所RC造住商用
估價區間與落點 (2房 26坪)
1,358 萬
1,299 萬1,417 萬
低估1,299 萬
中位1,358 萬
高估1,417 萬
價格組成 (2房 26坪)
1,358 萬總價
主建物1,183 萬
車位175 萬
使用坪數26 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
福鄉匯-福鄉一邸
周圍建案
八德擴大
桃園市八德區
最新均價45.2 萬/坪福鄉匯-福鄉一邸
季度 / 年度變化資料不足YoY 2.1%
CAGR / 波動率8.2%Vol 7.8%
資料信心 / 交易筆數6762 筆
價格支撐、壓力與資料信心
福鄉匯-福鄉一邸 季度價格帶與資料品質
最新均價45.2 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心67透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數62最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 26坪房型情境
44.3 萬/坪39.9 萬/坪 - 48.5 萬/坪樣本 1,331
3房 34坪房型情境
42.9 萬/坪38.8 萬/坪 - 46.9 萬/坪樣本 1,331
3房 37坪房型情境
42.9 萬/坪39.1 萬/坪 - 46.7 萬/坪樣本 1,331
4房 43坪房型情境
43.1 萬/坪39.2 萬/坪 - 46.7 萬/坪樣本 1,331
25坪以下坪數帶
42.4 萬/坪32.2 萬/坪 - 43.6 萬/坪樣本 9
25-40坪標的坪數帶
43.2 萬/坪39.5 萬/坪 - 47.5 萬/坪樣本 1,181
40-60坪坪數帶
44.5 萬/坪39.3 萬/坪 - 46.8 萬/坪樣本 141
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/05
稅後淨利266 萬
投報率 ROI14.5%
年化報酬率2.7%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,833 萬，合理區間為 1,750 萬 至 1,915 萬。住宅純單價約 44.20 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1331 筆入選可比案例，獨立候選案例 1886 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 1181 筆，坪數帶中位單價約 43.23 萬/坪，代表總價約 1,689 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5501，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.02，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 8 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 8.24%。
- 5 年基準情境推估值約 2,288 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 266 萬，投資報酬率約 14.5%。
- 試算出售日為 2031-07-05。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.75%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/22 | 43.7 萬/坪 | 78.8% | B |
| 2 | 2026/01/26 | 41.3 萬/坪 | 75.1% | B |
| 3 | 2026/01/15 | 42.4 萬/坪 | 75.6% | B |
| 4 | 2025/12/27 | 43.1 萬/坪 | 75.7% | B |
| 5 | 2025/11/29 | 43.3 萬/坪 | 77.3% | B |
| 6 | 2025/11/29 | 43.3 萬/坪 | 76.8% | B |
| 7 | 2025/11/21 | 43.3 萬/坪 | 77.3% | B |
| 8 | 2025/11/25 | 47.5 萬/坪 | 70.7% | B |
A / 0.9%17
B / 29.0%553
C / 45.4%866
D / 23.6%450
E22
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,101
去重後
2,055
獨立合格
1,908
最終估價使用
1,331
有效樣本數
1,094.4
案例品質分級
A: 17B: 553C: 866D: 450E: 22
坪數帶樣本
大坪數
141
compact
9
標準坪數
1,181
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1694萬
1590萬1895萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
339萬
核貸金額
1,355萬
月付
5.1萬/月
建議年收
129萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 24.94 坪、住宅面積 37.51 坪、車位 10.33 坪、9 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,750-1,915 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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