實登均價總覽・2房 18坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
1,156萬
單價 57.0 萬/坪
車位參考 130 萬
推估單價57.0 萬/坪
估價區間1,036 萬～1,198 萬
實價資料2026/07/05
同格局實登平均 57.0 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
32 筆成交最低單價53.4 萬/坪
最高單價61.7 萬/坪
平均單價57.0 萬/坪
德友越
報告日期2026/07/05
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要德友越位於桃園市桃園區桃園小檜溪，為預售建案，規劃2至3房、地上21層，共294戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
德友越位於桃園市桃園區桃園小檜溪，為預售建案，規劃2至3房、地上21層，共294戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 21 層／地下 4 層
- 建物坪數
- 18 坪
- 主建物坪數
- 18 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 桃園市桃園區和平路157號
- 重劃區
- 桃園小檜溪
- 社區戶數
- 294 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 1,156 萬
- 價格區間
- 1,036 萬至1,198 萬
- 推估單價
- 57.0 萬/坪
- 車位估值
- 130 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/20
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 15 筆+51.8%
桃園小檜溪2021 Q2 → 2025 Q4
單價 35.4 → 53.7萬／坪
同建案單價漲幅
5 季資料+3.9%
最低與最高相差 2.1 萬／坪
最低54.4 萬／坪最高56.5 萬／坪
2024 Q4 → 2025 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+11.0%
實登均價總價（預測基礎） 1,156 萬 → 1,283 萬
保守
+4.9%
基準
+11.0%
樂觀
+16.3%
1,212–1,344 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 84 筆52.1萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價57.0 萬／坪
高於鄰案
9.4%
9.4%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
捷運綠線G08(規劃/興建中)＋捷運綠線G09(規劃/興建中) · 3 座公園 · 4 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
捷運綠線G08(規劃/興建中)、捷運綠線G09(規劃/興建中)
3 座公園綠地
小檜溪河濱公園、觸動之森公園、音樂之林公園
4 項重要生活與區位機能
交通機能捷運綠線G08(規劃/興建中)、捷運綠線G09(規劃/興建中)
採買機能JC Park食尚廣場(鄰近)、新永和市場
294 戶 · 1 棟
RC造，地上 21 層，地下 4 層
2房＋坡道機械
18.0 坪，適合家庭自住需求
捷運綠線G08(規劃/興建中)捷運綠線G09(規劃/興建中)小檜溪河濱公園觸動之森公園音樂之林公園JC Park食尚廣場(鄰近)新永和市場RC造住商用
估價區間與落點 (2房 18坪)
1,156 萬
1,036 萬1,198 萬
低估1,036 萬
中位1,156 萬
高估1,198 萬
價格組成 (2房 18坪)
1,156 萬總價
主建物1,026 萬
車位130 萬
使用坪數18 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
德友越
周圍建案
桃園小檜溪
桃園市桃園區
本建案高亮
最新均價56.5 萬/坪德友越
季度 / 年度變化-9.0%YoY 3.8%
CAGR / 波動率3.8%Vol 0.9%
資料信心 / 交易筆數84162 筆
價格支撐、壓力與資料信心
德友越 季度價格帶與資料品質
最新均價56.5 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心84資料品質指標
追蹤成交筆數162最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 18坪房型情境
57.0 萬/坪50.3 萬/坪 - 59.3 萬/坪同格局實登 32 筆
2房 24坪房型情境
55.4 萬/坪48.9 萬/坪 - 57.8 萬/坪同格局實登 44 筆
3房 27坪房型情境
55.6 萬/坪48.8 萬/坪 - 58.3 萬/坪同格局實登 47 筆
3房 35坪房型情境
54.4 萬/坪47.9 萬/坪 - 57.2 萬/坪同格局實登 18 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/05
稅後淨利66 萬
投報率 ROI5.7%
年化報酬率1.1%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/10/02 | 56.1 萬/坪 | 87.2% | A |
| 2 | 2025/12/16 | 57.1 萬/坪 | 79.2% | B |
| 3 | 2025/12/16 | 57.5 萬/坪 | 78.5% | B |
| 4 | 2025/12/16 | 58.1 萬/坪 | 78.5% | B |
| 5 | 2025/10/02 | 55.3 萬/坪 | 85.3% | A |
| 6 | 2025/09/22 | 55.7 萬/坪 | 86.2% | A |
| 7 | 2025/10/17 | 56.9 萬/坪 | 83.4% | A |
| 8 | 2025/12/26 | 55.4 萬/坪 | 75.6% | B |
1A
56.1 萬/坪相似度 87.2%2B
57.1 萬/坪相似度 79.2%3B
57.5 萬/坪相似度 78.5%4B
58.1 萬/坪相似度 78.5%5A
55.3 萬/坪相似度 85.3%6A
55.7 萬/坪相似度 86.2%7A
56.9 萬/坪相似度 83.4%8B
55.4 萬/坪相似度 75.6%A / 0.8%22
B / 9.7%281
C / 36.0%1,043
D / 45.4%1,317
E237
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,192
去重後
3,138
獨立合格
2,900
最終估價使用
1,123
有效樣本數
851.4
案例品質分級
A: 22B: 281C: 1,043D: 1,317E: 237
坪數帶樣本
小坪數
545
標準坪數
578
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 18 坪（x 1）
總價1155萬
800萬1510萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
231萬
核貸金額
924萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 14.8 坪、住宅面積 22.62 坪、車位 4.15 坪、13 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 1,036–1,198 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/20。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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