區域五年漲幅
最新季 4 筆+103.1%
龜山A72021 Q1 → 2025 Q4
單價 26.5 → 53.7萬／坪
AI Property Valuation Report
大亮泊
桃園市龜山區文化一路
報告日期2026/06/24
AI 估值總價 (2房 17坪)
799萬
單價 47.0 萬/坪 / 車位 0 萬
低估756 萬
高估828 萬
歷史參考850 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 636.3， 可用性分數 81
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
8 季資料+19.3%
最低與最高相差 6.4 萬／坪
最低33.0 萬／坪最高39.4 萬／坪
2021 Q3 → 2023 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+20.4%
基準估值 970 → 1,168 萬
保守
+8.9%
基準
+20.4%
樂觀
+30.7%
1,057–1,268 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 45 筆49.1萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價46.2 萬／坪
低於鄰案
5.8%
5.8%
2024 Q3 → 2025 Q2成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運＋機場捷運A7體育大學 · 6 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運、機場捷運A7體育大學站、機場捷運體育大學
0 座公園綠地
公園資料不足
6 項大型商業機能
樂善國小、文青國中小(興建中)、體育大學、長庚大學、華亞科技園區
1,255 戶 · -- 棟
RC造，地上 29 層，地下 6 層
2房＋平面式701個
21.0 坪，適合家庭自住需求
機場捷運機場捷運A7體育大學站機場捷運體育大學樂善國小文青國中小(興建中)體育大學長庚大學華亞科技園區RC造住商用
估價區間與落點 (2房 17坪)
799 萬
756 萬828 萬
低估756 萬
中位799 萬
高估828 萬
價格組成 (2房 17坪)
799 萬總價
主建物799 萬
使用坪數17 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
大亮泊
周圍建案
龜山A7
桃園市龜山區
最新均價53.7 萬/坪龜山A7
季度 / 年度變化86.5%YoY 4.5%
CAGR / 波動率6.9%Vol 5.5%
資料信心 / 交易筆數8311,696 筆
價格支撐、壓力與資料信心
龜山A7 季度價格帶與資料品質
最新均價53.7 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心84透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數6,124最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 17坪房型情境
47.0 萬/坪44.5 萬/坪 - 48.7 萬/坪樣本 750
2房 23坪房型情境
46.4 萬/坪44.0 萬/坪 - 48.1 萬/坪樣本 750
3房 26坪房型情境
45.7 萬/坪44.3 萬/坪 - 47.9 萬/坪樣本 750
25坪以下標的坪數帶
47.0 萬/坪44.4 萬/坪 - 48.8 萬/坪樣本 385
25-40坪坪數帶
45.3 萬/坪43.5 萬/坪 - 47.6 萬/坪樣本 365
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/24
稅後淨利113 萬
投報率 ROI11.7%
年化報酬率2.2%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖與行情載入中。
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 970 萬，合理區間為 930 萬 至 1,010 萬。住宅純單價約 46.22 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 750 筆入選可比案例，獨立候選案例 915 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 385 筆，坪數帶中位單價約 47.01 萬/坪，代表總價約 914 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5891，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 zone 序列，包含 36 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 6.88%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,168 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 113 萬，投資報酬率約 11.7%。
- 試算出售日為 2031-06-24。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.24%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023/08/19 | 50.0 萬/坪 | 85.4% | A |
| 2 | 2023/08/14 | 50.0 萬/坪 | 85.8% | A |
| 3 | 2023/08/04 | 50.0 萬/坪 | 82.9% | A |
| 4 | 2023/08/01 | 46.8 萬/坪 | 82.9% | A |
| 5 | 2023/08/18 | 43.2 萬/坪 | 75.7% | B |
| 6 | 2023/09/04 | 37.8 萬/坪 | 73.4% | B |
| 7 | 2023/06/21 | 35.4 萬/坪 | 79.3% | B |
| 8 | 2023/09/03 | 35.8 萬/坪 | 72.0% | B |
A / 0.8%7
B / 31.1%285
C / 52.7%482
D / 15.4%141
E0
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,667
去重後
2,653
獨立合格
915
最終估價使用
750
有效樣本數
636.3
案例品質分級
A: 7B: 285C: 482D: 141E: 0
坪數帶樣本
compact
385
標準坪數
365
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1168萬
865萬1365萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
234萬
核貸金額
935萬
月付
3.5萬/月
建議年收
89萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 13.87 坪、住宅面積 20.99 坪、1 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 930-1,010 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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