區域五年漲幅
最新季 138 筆-17.3%
桃園青埔2014 Q3 → 2019 Q2
單價 32.6 → 27.0萬／坪
AI Property Valuation Report
成家大璽
桃園市中壢區領航南路四段&青昇路
報告日期2019/11/26
AI 估值總價 (2房 26.1坪)
556萬
單價 21.3 萬/坪 / 車位 0 萬
低估546 萬
高估574 萬
歷史參考584 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 158.1， 可用性分數 94
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價價差
6 季資料+4.6%
最低與最高相差 0.7 萬／坪
最低15.6 萬／坪最高16.3 萬／坪
2018 Q2 → 2018 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-0.9%
基準估值 1,417 → 1,404 萬
保守
-0.4%
基準
-0.9%
樂觀
-1.3%
1,411–1,398 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 274 筆26.6萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價21.9 萬／坪
低於鄰案
17.7%
17.7%
2018 Q2 → 2019 Q1成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運＋高鐵桃園 · 2 座公園 · 6 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運、高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19
2 座公園綠地
橫山書法公園、公十公園
6 項大型商業機能
青塘園、華泰名品城、Xpark水族館、新光影城、IKEA桃園店
334 戶 · 4 棟
RC造，地上 15 層，地下 3 層
4房＋坡道平面
64.7 坪，適合家庭自住需求
機場捷運高鐵桃園站機場捷運A18機場捷運A19橫山書法公園公十公園青塘園華泰名品城Xpark水族館新光影城IKEA桃園店RC造住家用
估價區間與落點 (2房 26.1坪)
556 萬
546 萬574 萬
低估546 萬
中位556 萬
高估574 萬
價格組成 (2房 26.1坪)
556 萬總價
主建物556 萬
使用坪數26.2 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
成家大璽
周圍建案
桃園青埔
桃園市中壢區
最新均價16.1 萬/坪成家大璽
季度 / 年度變化-22.1%YoY 3.4%
CAGR / 波動率-0.3%Vol 2.6%
資料信心 / 交易筆數85241 筆
價格支撐、壓力與資料信心
成家大璽 季度價格帶與資料品質
最新均價16.1 萬/坪2019 Q2
支撐 / 壓力15.1 萬/坪 / 16.9 萬/坪價格帶
平均資料信心85透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數216最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 26.1坪房型情境
21.3 萬/坪20.9 萬/坪 - 21.9 萬/坪樣本 184
3房 34坪房型情境
21.3 萬/坪20.9 萬/坪 - 21.9 萬/坪樣本 186
3房 39坪房型情境
21.3 萬/坪20.9 萬/坪 - 21.9 萬/坪樣本 186
4房 48.3坪房型情境
21.3 萬/坪20.8 萬/坪 - 22.3 萬/坪樣本 186
40-60坪坪數帶
21.2 萬/坪20.7 萬/坪 - 22.0 萬/坪樣本 149
60坪以上標的坪數帶
21.5 萬/坪21.1 萬/坪 - 22.1 萬/坪樣本 37
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2024/11/26
稅後淨利-41 萬
投報率 ROI-2.9%
年化報酬率-0.6%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,417 萬，合理區間為 1,395 萬 至 1,435 萬。住宅純單價約 21.91 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 186 筆入選可比案例，獨立候選案例 1354 筆。
- 標的屬於 60坪以上 坪數帶；該坪數帶樣本 37 筆，坪數帶中位單價約 21.52 萬/坪，代表總價約 1,406 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.3808，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 7 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -0.33%。
- 5 年基準情境推估值約 1,404 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -41 萬，投資報酬率約 -2.9%。
- 試算出售日為 2024-11-26。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -0.58%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019/10/06 | 21.3 萬/坪 | 92.2% | A |
| 2 | 2019/09/02 | 21.7 萬/坪 | 96.0% | A |
| 3 | 2019/09/24 | 21.3 萬/坪 | 93.4% | A |
| 4 | 2019/09/01 | 21.6 萬/坪 | 94.0% | A |
| 5 | 2019/09/02 | 21.5 萬/坪 | 92.9% | A |
| 6 | 2019/11/16 | 21.2 萬/坪 | 84.3% | A |
| 7 | 2019/08/14 | 21.1 萬/坪 | 94.2% | A |
| 8 | 2019/08/03 | 23.6 萬/坪 | 94.8% | A |
A / 3.1%44
B / 11.2%157
C / 28.2%395
D / 54.1%758
E47
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
1,412
去重後
1,406
獨立合格
1,401
最終估價使用
186
有效樣本數
158.1
案例品質分級
A: 44B: 157C: 395D: 758E: 47
坪數帶樣本
大坪數
149
extra_large
37
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1376萬
1340萬1530萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
275萬
核貸金額
1,101萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 44.44 坪、住宅面積 64.68 坪、10 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,395-1,435 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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