實登均價總覽・2房 37坪
切換格局坪數，全頁價格同步依同格局實登平均單價計算
3,884萬
單價 87.1 萬/坪
車位參考 660 萬
推估單價87.1 萬/坪
估價區間3,571 萬～4,205 萬
實價資料2026/07/08
同格局實登平均 87.1 萬/坪，作為本次推估依據。
同格局實登資料
37 筆成交最低單價81.8 萬/坪
最高單價96.8 萬/坪
平均單價87.1 萬/坪
寶輝101 Theater South
報告日期2026/07/07
同格局實登平均
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：同格局實價登錄與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要寶輝101 Theater South位於臺中市西屯區七期重劃區，為預售建案，規劃2至3房、地上28層，共138戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
寶輝101 Theater South位於臺中市西屯區七期重劃區，為預售建案，規劃2至3房、地上28層，共138戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 2房
- 樓層
- 地上 28 層／地下 5 層
- 建物坪數
- 37 坪
- 主建物坪數
- 37 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 西屯區市政北二路、河南路
- 重劃區
- 七期重劃區
- 社區戶數
- 138 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 3,884 萬
- 價格區間
- 3,571 萬至4,205 萬
- 推估單價
- 87.1 萬/坪
- 車位估值
- 660 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/19
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 37 筆+70.7%
七期重劃區2021 Q2 → 2025 Q4
單價 49.3 → 84.2萬／坪
同建案單價漲幅
6 季資料+11.2%
最低與最高相差 9.7 萬／坪
最低86.6 萬／坪最高96.3 萬／坪
2024 Q1 → 2025 Q4社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+18.4%
實登均價總價（預測基礎） 3,884 萬 → 4,600 萬
保守
+8.1%
基準
+18.4%
樂觀
+27.7%
4,197–4,959 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 119 筆82.6萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價87.1 萬／坪
高於鄰案
5.4%
5.4%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
捷運市政府＋捷運水安宮 · 11 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
捷運市政府站、捷運水安宮站、臺灣大道、市政路
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
11 項重要生活與區位機能
交通機能捷運市政府站、捷運水安宮站、臺灣大道、市政路
採買機能新光三越台中中港店、臺中大遠百、老虎城、秋紅谷商圈
公共建設臺中市政府、臺中國家歌劇院、秋紅谷景觀生態公園
138 戶 · 1 棟
RC造，地上 28 層，地下 5 層
2房＋坡道平面
37.0 坪，適合家庭自住需求
捷運市政府站捷運水安宮站臺灣大道市政路新光三越台中中港店臺中大遠百老虎城秋紅谷商圈RC造住家用
估價區間與落點 (2房 37坪)
3,884 萬
3,571 萬4,205 萬
低估3,571 萬
中位3,884 萬
高估4,205 萬
價格組成 (2房 37坪)
3,884 萬總價
主建物3,224 萬
車位660 萬
使用坪數37 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
寶輝101 Theater South
周圍建案
七期重劃區
臺中市西屯區
本建案高亮
最新均價96.3 萬/坪寶輝101 Theater South
季度 / 年度變化資料不足YoY 資料不足
CAGR / 波動率6.3%Vol 3.0%
資料信心 / 交易筆數68112 筆
價格支撐、壓力與資料信心
寶輝101 Theater South 季度價格帶與資料品質
最新均價96.3 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心68資料品質指標
追蹤成交筆數112最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
2房 37坪房型情境
87.1 萬/坪78.7 萬/坪 - 95.8 萬/坪同格局實登 37 筆
2房 43坪房型情境
86.6 萬/坪78.2 萬/坪 - 95.8 萬/坪同格局實登 34 筆
3房 43坪房型情境
86.6 萬/坪78.1 萬/坪 - 96.2 萬/坪同格局實登 34 筆
3房 105坪房型情境
99.2 萬/坪89.2 萬/坪 - 110.4 萬/坪同格局實登 2 筆
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利406 萬
投報率 ROI10.4%
年化報酬率2.0%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/01/01 | 78.6 萬/坪 | 67.7% | B |
| 2 | 2025/06/26 | 95.7 萬/坪 | 85.3% | A |
| 3 | 2026/01/08 | 79.9 萬/坪 | 62.5% | C |
| 4 | 2026/01/01 | 80.7 萬/坪 | 62.8% | C |
| 5 | 2026/01/01 | 77.3 萬/坪 | 62.1% | C |
| 6 | 2026/01/01 | 79.7 萬/坪 | 62.0% | C |
| 7 | 2026/01/09 | 79.8 萬/坪 | 60.6% | C |
| 8 | 2026/01/09 | 59.1 萬/坪 | 59.2% | C |
1B
78.6 萬/坪相似度 67.7%2A
95.7 萬/坪相似度 85.3%3C
79.9 萬/坪相似度 62.5%4C
80.7 萬/坪相似度 62.8%5C
77.3 萬/坪相似度 62.1%6C
79.7 萬/坪相似度 62.0%7C
79.8 萬/坪相似度 60.6%8C
59.1 萬/坪相似度 59.2%A / 0.5%19
B / 8.5%349
C / 43.0%1,769
D / 43.3%1,781
E197
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
4,324
去重後
4,310
獨立合格
4,115
最終估價使用
1,699
有效樣本數
1,201.4
案例品質分級
A: 19B: 349C: 1,769D: 1,781E: 197
坪數帶樣本
大坪數
1,143
標準坪數
460
extra_large
96
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 37 坪（x 1）
總價3890萬
2710萬5050萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
778萬
核貸金額
3,112萬
月付
11.8萬/月
建議年收
296萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 31.65 坪、住宅面積 50.88 坪、車位 19.64 坪、13 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以 3,571–4,205 萬 作為討論區間，向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數；不得沿用其他格局或舊版本的價格。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/19。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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