AI Property Valuation Report

寶輝101 Theater South

點擊格局按鈕可同步切換下方估值內容與價格組成

樓層 13 / 28公設比 37.8%預售中

報告日期2026/07/07

AI 估值總價 (2房 37坪)

3,943萬

單價 88.7 萬/坪 / 車位 660 萬

低估3,778 萬

高估4,117 萬

歷史參考4,221 萬

92信心分數

模型信號穩定

樣本有效數 1,201.4，可用性分數 84

可用性分數已套用風險調整

Executive Summary

一眼看懂估價結論

區域五年漲幅

建案與生活圈優勢

捷運市政府＋捷運水安宮 · 1 座公園 · 8 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。

交通節點可達性

捷運市政府站、捷運水安宮站

1 座公園綠地

秋紅谷景觀生態公園

8 項大型商業機能

臺灣大道、市政路、新光三越台中中港店、臺中大遠百、老虎城

138 戶 · 1 棟

RC造，地上 28 層，地下 5 層

3房＋坡道平面

70.5 坪，適合家庭自住需求

捷運市政府站捷運水安宮站秋紅谷景觀生態公園臺灣大道市政路新光三越台中中港店臺中大遠百老虎城RC造住家用

估價區間與落點 (2房 37坪)

3,943 萬

3,778 萬4,117 萬

低估3,778 萬

中位3,943 萬

高估4,117 萬

價格組成 (2房 37坪)

3,943 萬總價

主建物3,283 萬

車位660 萬

使用坪數37 坪

市場價格趨勢

同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價

2021 Q2 → 2025 Q4

寶輝101 Theater South

周圍建案

七期重劃區

臺中市西屯區

本建案高亮

最新均價96.3 萬/坪寶輝101 Theater South

季度 / 年度變化資料不足YoY 資料不足

CAGR / 波動率6.3%Vol 3.0%

資料信心 / 交易筆數68112 筆

價格支撐、壓力與資料信心

寶輝101 Theater South 季度價格帶與資料品質

產品定位與估價證據

產品定位

房型與坪數帶估值區間（單價）

標的坪數帶：大坪數

2房 37坪房型情境

78.2 萬/坪70.7 萬/坪 - 86.1 萬/坪樣本 1,699

2房 43坪房型情境

78.1 萬/坪70.5 萬/坪 - 86.5 萬/坪樣本 1,699

3房 43坪房型情境

77.3 萬/坪69.8 萬/坪 - 86.0 萬/坪樣本 1,699

3房 105坪房型情境

78.3 萬/坪70.4 萬/坪 - 87.2 萬/坪樣本 1,699

25-40坪坪數帶

78.8 萬/坪72.5 萬/坪 - 83.9 萬/坪樣本 460

40-60坪標的坪數帶

76.3 萬/坪69.1 萬/坪 - 86.5 萬/坪樣本 1,143

60坪以上坪數帶

96.3 萬/坪84.7 萬/坪 - 104.2 萬/坪樣本 96

退出報酬情境（瀑布）

出售日期：2031/07/07

ROI 10.4%

稅後淨利529 萬

投報率 ROI10.4%

年化報酬率2.0%

環境掃描資料讀取中...

Nearby Market Map

臨案地圖與社區行情

臨案地圖資料讀取中...

AI Interpretation

AI 解讀與決策訊號

AI 回答

公平價值

本次估價完成，公平價值點估為 5,061 萬，合理區間為 4,839 萬至 5,294 萬。住宅純單價約 86.50 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。

估價使用 1699 筆入選可比案例，獨立候選案例 3918 筆。
標的屬於 40-60坪坪數帶；該坪數帶樣本 1143 筆，坪數帶中位單價約 76.30 萬/坪，代表總價約 4,306 萬。
獨立案例中位可比性分數為 0.5728，高於目前選取門檻。
估價信心分數為 91.81，manual_review_required=false。

AI 回答

市場展望

價格趨勢已使用市場統計資料的社區序列，包含 6 個時間點；因同社區序列較舊，已改採至較完整的鄰近社區或區域序列。

歷史年化成長率約 6.26%。
5 年基準情境推估值約 5,995 萬。

AI 回答

出售獲利與稅務

以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 529 萬，投資報酬率約 10.4%。

試算出售日為 2031-07-07。
持有期間約 5.00 年。
稅後年化報酬率約 2.01%。

AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為低。

簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

Comparable Evidence

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#	交易日	原始單價	相似度	分級
1	2026/01/01	78.6 萬/坪	67.7%	B
2	2025/06/26	95.7 萬/坪	85.3%	A
3	2026/01/08	79.9 萬/坪	62.5%	C
4	2026/01/01	80.7 萬/坪	62.8%	C
5	2026/01/01	77.3 萬/坪	62.1%	C
6	2026/01/01	79.7 萬/坪	62.0%	C
7	2026/01/09	79.8 萬/坪	60.6%	C
8	2026/01/09	59.1 萬/坪	59.2%	C

A / 0.5%19

B / 8.5%349

C / 43.0%1,769

D / 43.3%1,781

E197

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋

4,324

去重後

4,310

獨立合格

4,115

最終估價使用

1,699

有效樣本數

1,201.4

案例品質分級

A: 19B: 349C: 1,769D: 1,781E: 197

坪數帶樣本

大坪數

1,143

標準坪數

460

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核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]

總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)

坪數模式目前套用 37 坪（x 0.7）

總價3089萬

2070萬3805萬

Rate 利率2.20%

0.10%10.00%

LTV 成數80.0%

50%90%

貸款年限30 年

10 年40 年

DTI 負債比48.0%

10%80%

自備款

618萬

核貸金額

2,471萬

月付

9.4萬/月

建議年收

235萬

總價	自備款 (20.0%)	貸款金額 (80.0%)	月付 (30Y)	建議年收
3,089萬	618萬	2,471萬	9.4萬/月	235萬

DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

Risk & Due Diligence

融資風險與盡調清單

16風險分數

Risk Grade: 低風險

位置資料

車位拆分

時間調整

趨勢流動性

0.5

標的契約

案例覆蓋

權重集中

0.2

盡調清單

使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法，方法風險較高。

建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交

補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計

確認標的權狀與面積拆分

核對主建物 31.65 坪、住宅面積 50.88 坪、車位 19.64 坪、13 樓戶別。

建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料

簽約前取得銀行初估

以本報告 4,839-5,294 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。

建議文件：本報告不構成核貸保證

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本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。

本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。

報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。

使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。

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