區域五年漲幅
最新季 8 筆+43.7%
桃園青埔2021 Q1 → 2025 Q4
單價 35.5 → 51.1萬／坪
AI Property Valuation Report
冠昱金寳II
桃園市大園區園七街25號
報告日期2026/06/25
AI 估值總價 (4房 52.7坪)
1,439萬
單價 27.3 萬/坪 / 車位 0 萬
低估1,417 萬
高估1,441 萬
歷史參考1,318 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 10， 可用性分數 69
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
2 季資料+0.5%
最低與最高相差 0.1 萬／坪
最低24.7 萬／坪最高24.8 萬／坪
2022 Q1 → 2022 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+12.5%
基準估值 1,360 → 1,530 萬
保守
+5.6%
基準
+12.5%
樂觀
+18.6%
1,435–1,613 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 61 筆63.5萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價25.8 萬／坪
低於鄰案
59.4%
59.4%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運＋高鐵桃園 · 2 座公園 · 6 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運、高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19
2 座公園綠地
橫山書法公園、公十公園
6 項大型商業機能
青塘園、華泰名品城、Xpark水族館、新光影城、IKEA桃園店
14 戶 · 14 棟
RC造，地上 4 層
4房＋棟戶規劃 2幢，14棟，14戶住家
52.7 坪，適合家庭自住需求
機場捷運高鐵桃園站機場捷運A18機場捷運A19橫山書法公園公十公園青塘園華泰名品城Xpark水族館新光影城IKEA桃園店RC造住家用
估價區間與落點 (4房 52.7坪)
1,439 萬
1,417 萬1,441 萬
低估1,417 萬
中位1,439 萬
高估1,441 萬
價格組成 (4房 52.7坪)
1,439 萬總價
主建物1,439 萬
使用坪數52.7 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
冠昱金寳II
周圍建案
桃園青埔
桃園市大園區
最新均價63.3 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化2.1%YoY 40.6%
CAGR / 波動率4.3%Vol 15.3%
資料信心 / 交易筆數723,468 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價63.3 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心72透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數2,039最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
4房 52.7坪房型情境
27.3 萬/坪26.9 萬/坪 - 27.3 萬/坪樣本 10
4房 104.3坪房型情境
27.3 萬/坪26.9 萬/坪 - 27.3 萬/坪樣本 10
40-60坪標的坪數帶
27.3 萬/坪26.9 萬/坪 - 27.3 萬/坪樣本 10
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/25
稅後淨利91 萬
投報率 ROI6.7%
年化報酬率1.3%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,360 萬，合理區間為 1,353 萬 至 1,361 萬。住宅純單價約 25.78 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 10 筆入選可比案例，獨立候選案例 11 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 10 筆，坪數帶中位單價約 27.29 萬/坪，代表總價約 1,439 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.6397，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 40 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 4.35%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,530 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 91 萬，投資報酬率約 6.7%。
- 試算出售日為 2031-06-25。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.30%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 時間調整幅度受上限保護、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022/09/18 | 24.8 萬/坪 | 64.0% | C |
| 2 | 2022/09/03 | 25.0 萬/坪 | 64.0% | C |
| 3 | 2022/09/01 | 24.7 萬/坪 | 63.2% | C |
| 4 | 2022/08/01 | 25.2 萬/坪 | 63.2% | C |
| 5 | 2022/07/17 | 24.0 萬/坪 | 64.0% | C |
| 6 | 2022/07/15 | 24.4 萬/坪 | 64.0% | C |
| 7 | 2022/07/10 | 24.8 萬/坪 | 64.0% | C |
| 8 | 2022/07/01 | 24.8 萬/坪 | 64.0% | C |
A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 100.0%11
D / 0.0%0
E0
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,168
去重後
3,134
獨立合格
11
最終估價使用
10
有效樣本數
10
案例品質分級
A: 0B: 0C: 11D: 0E: 0
坪數帶樣本
大坪數
10
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1439萬
1380萬1480萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
288萬
核貸金額
1,151萬
月付
4.4萬/月
建議年收
110萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
20風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
核對目標戶別樓層
目前缺少目標戶別樓層，樓層差異會影響可比性與估值調整。
建議文件：謄本、銷售物件資料或成交明細!
核對主建物與附屬建物面積
目前僅有扣除車位後住宅面積，無法確認權狀主建物面積。
建議文件：建物所有權狀或建物測量成果圖!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 住宅面積 52.73 坪。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,353-1,361 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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