AI 估價總覽
1,153萬
單價 58.8 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價58.8 萬/坪
估價區間1,131 萬～1,194 萬
估價資料2026/07/08
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
誠寓所
報告日期2026/07/07
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要誠寓所位於臺中市南屯區單元二重劃區，為住宅建案，規劃各格局、地上20層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
誠寓所位於臺中市南屯區單元二重劃區，為住宅建案，規劃各格局、地上20層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 20 層／地下 2 層
- 建物坪數
- 19.6 坪
- 主建物坪數
- 19.6 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- 南屯區向上路三段359號
- 重劃區
- 單元二重劃區
- 屋齡
- 8.9 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 1,153 萬
- 價格區間
- 1,131 萬至1,194 萬
- 推估單價
- 58.8 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/08
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 20 筆+68.4%
單元二重劃區2021 Q2 → 2025 Q4
單價 43.3 → 72.8萬／坪
同建案單價價差
4 季資料+2.7%
最低與最高相差 1.5 萬／坪
最低56.4 萬／坪最高57.9 萬／坪
2024 Q4 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-0.6%
AI 估價總價（預測基礎） 1,153 萬 → 1,146 萬
保守
-0.3%
基準
-0.6%
樂觀
-0.8%
1,150–1,143 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 176 筆82.0萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價58.8 萬／坪
低於鄰案
28.3%
28.3%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
環中路＋市政路 · 8 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
環中路、市政路、龍富路
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
8 項重要生活與區位機能
交通機能環中路、市政路、龍富路
採買機能黎明商圈、公益路商圈周邊、七期商圈周邊
公共建設黎明新村周邊、公園綠地系統
社區規模資料不足
RC造，地上 20 層，地下 2 層
棟戶規劃 14棟
19.6 坪，適合家庭自住需求
環中路市政路龍富路黎明商圈公益路商圈周邊七期商圈周邊RC造住家用
估價區間與落點
1,153 萬
1,131 萬1,194 萬
低估1,131 萬
中位1,153 萬
高估1,194 萬
價格組成
1,153 萬總價
主建物1,153 萬
使用坪數19.6 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
誠寓所
周圍建案
單元二重劃區
臺中市南屯區
本建案高亮
最新均價57.8 萬/坪誠寓所
季度 / 年度變化資料不足YoY -21.5%
CAGR / 波動率-0.2%Vol 1.9%
資料信心 / 交易筆數6925 筆
價格支撐、壓力與資料信心
誠寓所 季度價格帶與資料品質
最新均價57.8 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心69資料品質指標
追蹤成交筆數25最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利-29 萬
投報率 ROI-2.6%
年化報酬率-0.5%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,153 萬，合理區間為 1,131 萬 至 1,194 萬。住宅純單價約 58.78 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 51 筆入選可比案例，獨立候選案例 2510 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 38 筆，坪數帶中位單價約 57.44 萬/坪，代表總價約 1,106 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5530，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.84。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 4 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -0.21%。
- 5 年基準情境推估值約 1,146 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -29 萬，投資報酬率約 -2.6%。
- 試算出售日為 2031-07-07。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -0.52%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/10/22 | 55.8 萬/坪 | 70.0% | B |
| 2 | 2025/03/24 | 56.9 萬/坪 | 72.1% | B |
| 3 | 2025/04/26 | 54.3 萬/坪 | 69.1% | B |
| 4 | 2025/03/28 | 55.8 萬/坪 | 70.0% | B |
| 5 | 2025/03/09 | 56.1 萬/坪 | 71.3% | B |
| 6 | 2025/02/18 | 58.4 萬/坪 | 70.3% | B |
| 7 | 2025/06/29 | 56.9 萬/坪 | 59.1% | C |
| 8 | 2025/02/07 | 54.3 萬/坪 | 70.1% | B |
1B
55.8 萬/坪相似度 70.0%2B
56.9 萬/坪相似度 72.1%3B
54.3 萬/坪相似度 69.1%4B
55.8 萬/坪相似度 70.0%5B
56.1 萬/坪相似度 71.3%6B
58.4 萬/坪相似度 70.3%7C
56.9 萬/坪相似度 59.1%8B
54.3 萬/坪相似度 70.1%A / 0.0%0
B / 0.4%14
C / 1.0%38
D / 64.2%2,458
E1,318
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,957
去重後
3,946
獨立合格
3,828
最終估價使用
51
有效樣本數
35
案例品質分級
A: 0B: 14C: 38D: 2,458E: 1,318
坪數帶樣本
小坪數
38
標準坪數
13
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 19.6 坪（x 1）
總價1155萬
800萬1500萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
231萬
核貸金額
924萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 13.14 坪、住宅面積 19.61 坪、9 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,131-1,194 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/08。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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