AI 估價總覽
3,332萬
單價 53.7 萬/坪
車位參考 110 萬
推估單價53.7 萬/坪
估價區間3,211 萬～3,487 萬
估價資料2026/07/11
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
明日NO.2國璽苑
報告日期2026/07/11
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要明日NO.2國璽苑位於桃園市中壢區桃園青埔，為住宅建案，規劃各格局、地上21層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
明日NO.2國璽苑位於桃園市中壢區桃園青埔，為住宅建案，規劃各格局、地上21層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 21 層／地下 4 層
- 建物坪數
- 60 坪
- 主建物坪數
- 60 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 桃園市中壢區領航北路二段59號
- 重劃區
- 桃園青埔
- 屋齡
- 11.3 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 3,332 萬
- 價格區間
- 3,211 萬至3,487 萬
- 推估單價
- 53.7 萬/坪
- 車位估值
- 110 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/11
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 8 筆+32.9%
桃園青埔2021 Q2 → 2025 Q4
單價 38.4 → 51.1萬／坪
同建案單價漲幅
2 季資料+10.7%
最低與最高相差 4.9 萬／坪
最低45.5 萬／坪最高50.3 萬／坪
2025 Q3 → 2026 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+15.1%
AI 估價總價（預測基礎） 3,332 萬 → 3,836 萬
保守
+6.7%
基準
+15.1%
樂觀
+22.6%
3,554–4,085 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 72 筆49.7萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價53.7 萬／坪
高於鄰案
8.0%
8.0%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
高鐵桃園＋機場捷運A18 · 3 座公園 · 11 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19、機場捷運A17
3 座公園綠地
青塘園、橫山書法公園、公十公園
11 項重要生活與區位機能
交通機能高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19、機場捷運A17、機場捷運高鐵桃園站、機場捷運
採買機能華泰名品城、Xpark水族館、新光影城、IKEA桃園店、桃園會展中心
社區規模資料不足
RC造，地上 21 層，地下 4 層
坡道平面
79.4 坪，適合家庭自住需求
高鐵桃園站機場捷運A18機場捷運A19機場捷運A17青塘園橫山書法公園公十公園華泰名品城Xpark水族館新光影城IKEA桃園店桃園會展中心RC造見其他登記事項
估價區間與落點
3,332 萬
3,211 萬3,487 萬
低估3,211 萬
中位3,332 萬
高估3,487 萬
價格組成
3,332 萬總價
主建物3,222 萬
車位110 萬
使用坪數60 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
明日NO.2國璽苑
周圍建案
桃園青埔
桃園市中壢區
本建案高亮
最新均價50.3 萬/坪明日NO.2國璽苑
季度 / 年度變化資料不足YoY 資料不足
CAGR / 波動率5.2%Vol 24.7%
資料信心 / 交易筆數61100 筆
價格支撐、壓力與資料信心
明日NO.2國璽苑 季度價格帶與資料品質
最新均價50.3 萬/坪2026 Q1
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心61資料品質指標
追蹤成交筆數3最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/11
稅後淨利278 萬
投報率 ROI8.3%
年化報酬率1.6%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 3,332 萬，合理區間為 3,211 萬 至 3,487 萬。住宅純單價約 53.69 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1195 筆入選可比案例，獨立候選案例 6512 筆。
- 標的屬於 60坪以上 坪數帶；該坪數帶樣本 269 筆，坪數帶中位單價約 56.02 萬/坪，代表總價約 4,236 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5151，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 90.71。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 9 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 5.20%。
- 5 年基準情境推估值約 3,836 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 278 萬，投資報酬率約 8.3%。
- 試算出售日為 2031-07-11。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.62%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/12/31 | 44.0 萬/坪 | 90.7% | A |
| 2 | 2026/02/13 | 58.2 萬/坪 | 67.9% | B |
| 3 | 2026/04/16 | 68.0 萬/坪 | 61.4% | C |
| 4 | 2026/01/09 | 57.2 萬/坪 | 66.5% | B |
| 5 | 2026/04/09 | 72.1 萬/坪 | 59.0% | C |
| 6 | 2026/05/09 | 59.9 萬/坪 | 54.9% | C |
| 7 | 2026/04/18 | 59.0 萬/坪 | 56.3% | C |
| 8 | 2026/03/26 | 52.9 萬/坪 | 57.2% | C |
1A
44.0 萬/坪相似度 90.7%2B
58.2 萬/坪相似度 67.9%3C
68.0 萬/坪相似度 61.4%4B
57.2 萬/坪相似度 66.5%5C
72.1 萬/坪相似度 59.0%6C
59.9 萬/坪相似度 54.9%7C
59.0 萬/坪相似度 56.3%8C
52.9 萬/坪相似度 57.2%A / 0.0%1
B / 1.2%83
C / 34.8%2,337
D / 60.9%4,091
E202
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
7,418
去重後
7,124
獨立合格
6,714
最終估價使用
1,195
有效樣本數
735.7
案例品質分級
A: 1B: 83C: 2,337D: 4,091E: 202
坪數帶樣本
大坪數
805
標準坪數
121
extra_large
269
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 60 坪（x 1）
總價3330萬
2330萬4340萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
666萬
核貸金額
2,664萬
月付
10.1萬/月
建議年收
253萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 34.87 坪、住宅面積 60.01 坪、車位 19.4 坪、12 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 3,211-3,487 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/11。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。