AI 估價總覽
4,461萬
單價 72.5 萬/坪
車位參考 440 萬
推估單價72.5 萬/坪
估價區間4,347 萬～4,519 萬
估價資料2026/07/07
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
精銳ABBA
報告日期2026/07/07
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要精銳ABBA位於臺中市南屯區單元二重劃區，為預售建案，規劃各格局、地上18層，共136戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
精銳ABBA位於臺中市南屯區單元二重劃區，為預售建案，規劃各格局、地上18層，共136戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 18 層／地下 2 層
- 建物坪數
- 55.4 坪
- 主建物坪數
- 55.4 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 南屯區文心南五路三段、大墩十一街
- 重劃區
- 單元二重劃區
- 社區戶數
- 136 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 4,461 萬
- 價格區間
- 4,347 萬至4,519 萬
- 推估單價
- 72.5 萬/坪
- 車位估值
- 440 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/07
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 20 筆+68.4%
單元二重劃區2021 Q2 → 2025 Q4
單價 43.3 → 72.8萬／坪
同建案單價價差
5 季資料+4.9%
最低與最高相差 3.6 萬／坪
最低73.8 萬／坪最高77.4 萬／坪
2025 Q4 → 2025 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估-5.5%
AI 估價總價（預測基礎） 4,461 萬 → 4,215 萬
保守
-2.5%
基準
-5.5%
樂觀
-7.9%
4,347–4,107 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 178 筆81.5萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價72.5 萬／坪
低於鄰案
11.0%
11.0%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
環中路＋市政路 · 8 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
環中路、市政路、龍富路
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
8 項重要生活與區位機能
交通機能環中路、市政路、龍富路
採買機能黎明商圈、公益路商圈周邊、七期商圈周邊
公共建設黎明新村周邊、公園綠地系統
136 戶
RC造，地上 18 層，地下 2 層
坡道平面
70.1 坪，適合家庭自住需求
環中路市政路龍富路黎明商圈公益路商圈周邊七期商圈周邊RC造住家用
估價區間與落點
4,461 萬
4,347 萬4,519 萬
低估4,347 萬
中位4,461 萬
高估4,519 萬
價格組成
4,461 萬總價
主建物4,021 萬
車位440 萬
使用坪數55.4 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
精銳ABBA
周圍建案
單元二重劃區
臺中市南屯區
本建案高亮
最新均價73.8 萬/坪精銳ABBA
季度 / 年度變化-4.6%YoY -1.6%
CAGR / 波動率-2.1%Vol 2.8%
資料信心 / 交易筆數7552 筆
價格支撐、壓力與資料信心
精銳ABBA 季度價格帶與資料品質
最新均價73.8 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心75資料品質指標
追蹤成交筆數52最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利-330 萬
投報率 ROI-7.4%
年化報酬率-1.5%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 4,461 萬，合理區間為 4,347 萬 至 4,519 萬。住宅純單價約 72.53 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 56 筆入選可比案例，獨立候選案例 3590 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 55 筆，坪數帶中位單價約 72.78 萬/坪，代表總價約 4,175 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4692，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 84.65。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 5 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 -2.05%。
- 5 年基準情境推估值約 4,215 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 -330 萬，投資報酬率約 -7.4%。
- 試算出售日為 2031-07-07。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 -1.53%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/12/18 | 77.1 萬/坪 | 49.3% | C |
| 2 | 2025/12/04 | 77.8 萬/坪 | 45.8% | C |
| 3 | 2025/06/05 | 70.8 萬/坪 | 49.3% | C |
| 4 | 2025/06/30 | 89.4 萬/坪 | 46.6% | C |
| 5 | 2025/04/09 | 75.3 萬/坪 | 51.4% | C |
| 6 | 2025/05/09 | 77.7 萬/坪 | 49.1% | C |
| 7 | 2025/05/09 | 77.2 萬/坪 | 48.7% | C |
| 8 | 2025/06/24 | 84.9 萬/坪 | 45.8% | C |
1C
77.1 萬/坪相似度 49.3%2C
77.8 萬/坪相似度 45.8%3C
70.8 萬/坪相似度 49.3%4C
89.4 萬/坪相似度 46.6%5C
75.3 萬/坪相似度 51.4%6C
77.7 萬/坪相似度 49.1%7C
77.2 萬/坪相似度 48.7%8C
84.9 萬/坪相似度 45.8%A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 1.5%56
D / 91.6%3,534
E270
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,986
去重後
3,975
獨立合格
3,860
最終估價使用
56
有效樣本數
49.8
案例品質分級
A: 0B: 0C: 56D: 3,534E: 270
坪數帶樣本
大坪數
55
extra_large
1
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 55.4 坪（x 1）
總價4460萬
3120萬5800萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
892萬
核貸金額
3,568萬
月付
13.5萬/月
建議年收
339萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
19風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
核對主建物與附屬建物面積
目前僅有扣除車位後住宅面積，無法確認權狀主建物面積。
建議文件：建物所有權狀或建物測量成果圖!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 住宅面積 55.43 坪、車位 14.68 坪、5 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 4,347-4,519 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/07。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。