區域五年漲幅
最新季 1 筆+5.0%
中壢A23中壢2021 Q2 → 2024 Q1
單價 33.1 → 34.7萬／坪
報告日期2026/07/10
AI 估值總價 (2房 3.2坪)
278萬
單價 47.7 萬/坪 / 車位 125 萬
低估265 萬
高估295 萬
歷史參考252 萬
93信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,097.6， 可用性分數 85
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
1 季資料+0.0%
最低與最高相差 0.0 萬／坪
最低39.5 萬／坪最高39.5 萬／坪
2025 Q4 → 2025 Q4社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+833.6%
基準估值 278 → 2,598 萬
保守
+718.0%
基準
+833.6%
樂觀
+939.5%
2,276–2,892 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 159 筆40.9萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價47.7 萬／坪
高於鄰案
16.7%
16.7%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
機場捷運A23中壢站(規劃)＋台鐵中壢 · 1 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
機場捷運A23中壢站(規劃)、台鐵中壢站
0 座公園綠地
公園資料不足
1 項大型商業機能
中壢舊市區商圈(鄰近)
173 戶 · 3 棟
RC造，地上 13 層，地下 3 層
2房＋坡道平面
63.5 坪，適合家庭自住需求
機場捷運A23中壢站(規劃)台鐵中壢站中壢舊市區商圈(鄰近)RC造住家用
估價區間與落點 (2房 3.2坪)
278 萬
265 萬295 萬
低估265 萬
中位278 萬
高估295 萬
價格組成 (2房 3.2坪)
278 萬總價
主建物153 萬
車位125 萬
使用坪數3.2 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
文華漾
周圍建案
中壢A23中壢
桃園市中壢區
本建案高亮
最新均價39.5 萬/坪文華漾
季度 / 年度變化資料不足YoY 資料不足
CAGR / 波動率9.1%Vol 45.8%
資料信心 / 交易筆數67121 筆
價格支撐、壓力與資料信心
可用資料不足
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 43.2坪房型情境
49.9 萬/坪41.5 萬/坪 - 62.5 萬/坪樣本 1,630
3房 19.7坪房型情境
51.4 萬/坪42.0 萬/坪 - 64.5 萬/坪樣本 1,627
3房 63.5坪房型情境
50.4 萬/坪41.8 萬/坪 - 62.0 萬/坪樣本 1,630
25-40坪坪數帶
52.1 萬/坪41.6 萬/坪 - 65.2 萬/坪樣本 1,233
40-60坪標的坪數帶
46.7 萬/坪41.7 萬/坪 - 58.0 萬/坪樣本 397
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/10
稅後淨利333 萬
投報率 ROI16.4%
年化報酬率3.1%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 2,033 萬，合理區間為 1,872 萬 至 2,240 萬。住宅純單價約 44.21 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1630 筆入選可比案例，獨立候選案例 4052 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 397 筆，坪數帶中位單價約 46.68 萬/坪，代表總價約 2,162 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5010，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 93.48，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 12 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 9.13%。
- 5 年基準情境推估值約 2,598 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 333 萬，投資報酬率約 16.4%。
- 試算出售日為 2031-07-10。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 3.08%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/03/11 | 39.5 萬/坪 | 90.2% | A |
| 2 | 2026/05/09 | 59.9 萬/坪 | 63.5% | C |
| 3 | 2026/05/05 | 60.8 萬/坪 | 61.5% | C |
| 4 | 2026/05/01 | 42.0 萬/坪 | 61.8% | C |
| 5 | 2026/04/24 | 48.3 萬/坪 | 61.6% | C |
| 6 | 2026/04/25 | 26.3 萬/坪 | 60.2% | C |
| 7 | 2026/03/16 | 34.2 萬/坪 | 63.1% | C |
| 8 | 2026/05/09 | 38.8 萬/坪 | 58.8% | C |
A / 0.0%1
B / 1.0%42
C / 46.2%1,906
D / 50.9%2,103
E76
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
4,570
去重後
4,467
獨立合格
4,128
最終估價使用
1,630
有效樣本數
1,097.6
案例品質分級
A: 1B: 42C: 1,906D: 2,103E: 76
坪數帶樣本
大坪數
397
標準坪數
1,233
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)坪數模式目前套用 3.2 坪（x 0.1）
總價141萬
100萬205萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
28萬
核貸金額
113萬
月付
0.4萬/月
建議年收
11萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 26.58 坪、住宅面積 43.17 坪、車位 20.36 坪、4 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,872-2,240 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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