區域五年漲幅
最新季 28 筆+54.1%
淡海新市鎮2021 Q2 → 2025 Q4
單價 23.9 → 36.9萬／坪
AI Property Valuation Report
台北灣銀河
新北市淡水區新市一路一段258號
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 21坪)
787萬
單價 37.5 萬/坪 / 車位 0 萬
低估748 萬
高估813 萬
歷史參考783 萬
94信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,199.4， 可用性分數 86
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
17 季資料+38.1%
最低與最高相差 10.5 萬／坪
最低27.5 萬／坪最高38.0 萬／坪
2021 Q3 → 2025 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+23.6%
基準估值 884 → 1,093 萬
保守
+10.2%
基準
+23.6%
樂觀
+35.6%
975–1,200 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 99 筆34.4萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價37.1 萬／坪
高於鄰案
7.8%
7.8%
2024 Q4 → 2025 Q3成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
淡海輕軌＋捷運淡水信義線紅樹林站(銜接) · 8 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
淡海輕軌、捷運淡水信義線紅樹林站(銜接)
0 座公園綠地
公園資料不足
8 項大型商業機能
淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）、淡海輕軌台北海洋大學、淡海輕軌崁頂、淡海輕軌沙崙、淡海輕軌淡水行政中心
1,467 戶 · -- 棟
SC造，地上 23 層，地下 3 層
2房＋平面式
23.8 坪，適合家庭自住需求
淡海輕軌捷運淡水信義線紅樹林站(銜接)淡海輕軌（紅樹林－淡海新市鎮）淡海輕軌台北海洋大學淡海輕軌崁頂淡海輕軌沙崙淡海輕軌淡水行政中心SC造住家用
估價區間與落點 (2房 21坪)
787 萬
748 萬813 萬
低估748 萬
中位787 萬
高估813 萬
價格組成 (2房 21坪)
787 萬總價
主建物787 萬
使用坪數21 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
台北灣銀河
周圍建案
淡海新市鎮
新北市淡水區
最新均價37.3 萬/坪台北灣銀河
季度 / 年度變化-2.0%YoY -1.8%
CAGR / 波動率7.9%Vol 3.5%
資料信心 / 交易筆數871,395 筆
價格支撐、壓力與資料信心
台北灣銀河 季度價格帶與資料品質
最新均價37.3 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心87透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數1,346最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 21坪房型情境
38.0 萬/坪34.1 萬/坪 - 39.9 萬/坪樣本 1,448
2房 23坪房型情境
37.8 萬/坪34.0 萬/坪 - 39.7 萬/坪樣本 1,448
3房 27坪房型情境
37.0 萬/坪33.5 萬/坪 - 38.9 萬/坪樣本 1,448
3房 39坪房型情境
37.1 萬/坪33.6 萬/坪 - 38.9 萬/坪樣本 1,448
25坪以下標的坪數帶
38.8 萬/坪37.2 萬/坪 - 40.6 萬/坪樣本 393
25-40坪坪數帶
35.7 萬/坪32.9 萬/坪 - 38.3 萬/坪樣本 1,055
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利121 萬
投報率 ROI13.7%
年化報酬率2.6%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 884 萬，合理區間為 840 萬 至 913 萬。住宅純單價約 37.11 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1448 筆入選可比案例，獨立候選案例 2992 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 393 筆，坪數帶中位單價約 38.81 萬/坪，代表總價約 909 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4700，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 93.61，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 17 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 7.86%。
- 5 年基準情境推估值約 1,093 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 121 萬，投資報酬率約 13.7%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.60%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/07/23 | 40.0 萬/坪 | 81.0% | A |
| 2 | 2025/08/15 | 40.7 萬/坪 | 72.8% | B |
| 3 | 2025/05/21 | 41.3 萬/坪 | 79.8% | B |
| 4 | 2025/09/12 | 38.5 萬/坪 | 69.0% | B |
| 5 | 2025/09/29 | 38.9 萬/坪 | 67.5% | B |
| 6 | 2025/09/18 | 39.4 萬/坪 | 66.6% | B |
| 7 | 2025/05/27 | 43.6 萬/坪 | 75.9% | B |
| 8 | 2025/09/26 | 37.6 萬/坪 | 63.6% | C |
A / 1.0%31
B / 4.7%143
C / 49.4%1,518
D / 42.3%1,300
E80
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,848
去重後
3,671
獨立合格
3,072
最終估價使用
1,448
有效樣本數
1,199.4
案例品質分級
A: 31B: 143C: 1,518D: 1,300E: 80
坪數帶樣本
compact
393
標準坪數
1,055
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價938萬
865萬1055萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
188萬
核貸金額
750萬
月付
2.8萬/月
建議年收
72萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 13.76 坪、住宅面積 23.83 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 840-913 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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