達麗拾穗

五期重劃區 · 報告更新 2026/07/07

報告日期2026/07/07

實登均價總覽・2房 21坪

同格局實登平均

切換格局坪數,全頁價格同步依同格局實登平均單價計算

1,741
單價 72.5 萬/坪
車位參考 220 萬
推估單價72.5 萬/坪
估價區間1,590 萬~1,855 萬
實價資料2026/07/07

同格局實登平均 72.5 萬/坪,作為本次推估依據。

同格局實登資料

18 筆成交
最低單價69.4 萬/坪
最高單價75.9 萬/坪
平均單價72.5 萬/坪
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
$
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明

鑑價資料來源:同格局實價登錄與社區資料

價格呈現方式:含車位之推估總價

報告狀態:已完成 AI 分析

鑑價摘要達麗拾穗位於臺中市西屯區五期重劃區,為預售建案,規劃2至3房、地上21層,共182戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

鑑價摘要

達麗拾穗位於臺中市西屯區五期重劃區,為預售建案,規劃2至3房、地上21層,共182戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

標的與建案資訊

格局
2房
樓層
地上 21 層/地下 4 層
建物坪數
21 坪
主建物坪數
21 坪
車位
1 個
地址
西屯區台灣大道二段、何厝街
重劃區
五期重劃區
社區戶數
182 戶
屋齡
0.0 年

AI 鑑價結果

推估總價
1,741 萬
價格區間
1,590 萬至1,855 萬
推估單價
72.5 萬/坪
車位估值
220 萬
資料狀態
報告已完成
更新日期
2026/07/19

常見問題

AI 鑑價的推估依據是什麼?

報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料,產生可供初步決策參考的估值結果。

AI 鑑價是否等同正式估價?

否。本報告為自動化資訊分析,不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。

鑑價限制與使用提醒

實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響;請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。

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一眼看懂估價結論

區域五年漲幅
最新季 20
+64.4%

五期重劃區2021 Q3 → 2025 Q4

單價 42.8 70.3萬/坪
同建案單價價差
4 季資料
+2.0%

最低與最高相差 1.4 萬/坪

最低72.2 萬/坪最高73.6 萬/坪
2025 Q3 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估
-2.5%

實登均價總價(預測基礎) 1,741 萬 1,698 萬

保守
-1.1%
基準
-2.5%
樂觀
-3.6%
1,721–1,678 萬非保證報酬
鄰案一年均價
179
68.5萬/坪

最新四季成交筆數加權平均

本戶 AI 估值單價72.5 萬/坪
高於鄰案
5.7%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價

建案與生活圈優勢

文心路+市政路 · 5 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性

文心路、市政路、公益路

公園綠地資料不足

尚未取得可驗證的公園綠地清單

5 項重要生活與區位機能
交通機能文心路、市政路、公益路
採買機能大墩商圈、公益商圈
182 戶 · 1 棟

RC造,地上 21 層,地下 4 層

2房+坡道平面

21.0 坪,適合家庭自住需求

文心路市政路公益路大墩商圈公益商圈RC造住商用

AI 解讀與決策訊號

價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。

AI
AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀;主要風險不是資料缺失,而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。

  • 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
  • 時間調整已可計算,但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
  • 目前只使用單一可比法,後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#交易日原始單價相似度分級
12026/02/0567.6 萬/坪81.0%A
22025/11/2073.3 萬/坪87.2%A
32026/02/0571.3 萬/坪76.7%B
42025/10/2164.4 萬/坪82.0%A
52026/02/0756.3 萬/坪71.3%B
62026/01/3058.8 萬/坪70.6%B
72026/01/3059.0 萬/坪69.8%B
82026/02/0984.8 萬/坪68.6%B
1A
67.6 萬/坪相似度 81.0%
2A
73.3 萬/坪相似度 87.2%
3B
71.3 萬/坪相似度 76.7%
4A
64.4 萬/坪相似度 82.0%
5B
56.3 萬/坪相似度 71.3%
6B
58.8 萬/坪相似度 70.6%
7B
59.0 萬/坪相似度 69.8%
8B
84.8 萬/坪相似度 68.6%
A / 0.6%24
B / 8.9%386
C / 42.2%1,823
D / 45.0%1,946
E143

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋
4,504
去重後
4,489
獨立合格
4,322
最終估價使用
1,740
有效樣本數
1,212.1

案例品質分級

A: 24B: 386C: 1,823D: 1,946E: 143

坪數帶樣本

小坪數
567
標準坪數
1,173
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數
坪數模式目前套用 21 坪(x 1)
總價1740萬
1210萬2270萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
348萬
核貸金額
1,392萬
月付
5.3萬/月
建議年收
133萬
貸款負擔提醒

試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內,避免現金流壓力過高。

融資風險與盡調清單

16風險分數

貸款風險等級:低風險

位置資料
0
車位拆分
0
時間調整
0
趨勢流動性
0.5
標的契約
0
案例覆蓋
0
權重集中
0.2

盡調清單

!
使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法,方法風險較高。

建議文件:區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交
!
補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件:社區、重劃區或行政區歷史成交統計
!
確認標的權狀與面積拆分

核對 主建物 16.32 坪、住宅面積 25.31 坪、車位 10.01 坪、7 樓戶別。

建議文件:建物謄本、權狀、車位登記資料
!
簽約前取得銀行初估

以 1,590–1,855 萬 作為討論區間,向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數;不得沿用其他格局或舊版本的價格。

建議文件:本報告不構成核貸保證

本段內容供資訊揭露用途,請於交易決策前完成專業審閱。