區域五年漲幅
最新季 16 筆+64.8%
十二期重劃區2021 Q2 → 2026 Q1
單價 36.7 → 60.5萬／坪
AI Property Valuation Report
麗晨花果山
西屯區青海路二段、福科二路
報告日期2026/06/26
AI 估值總價 (2房 42坪)
3,352萬
單價 69.7 萬/坪 / 車位 425 萬
低估2,970 萬
高估3,793 萬
歷史參考2,909 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 395.5， 可用性分數 85
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
16 季資料+7.7%
最低與最高相差 4.2 萬／坪
最低54.9 萬／坪最高59.1 萬／坪
2022 Q4 → 2026 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+5.2%
基準估值 3,829 → 4,026 萬
保守
+2.3%
基準
+5.2%
樂觀
+7.6%
3,918–4,119 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 205 筆62.7萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價65.4 萬／坪
高於鄰案
4.3%
4.3%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點 · 8 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
0 座公園綠地
公園資料不足
8 項大型商業機能
臺灣大道、河南路、環中路、逢甲商圈、僑光商圈
97 戶 · -- 棟
RC造，地上 15 層，地下 4 層
3房＋坡道平面
70.2 坪，適合家庭自住需求
臺灣大道河南路環中路逢甲商圈僑光商圈RC造住商用
估價區間與落點 (2房 42坪)
3,352 萬
2,970 萬3,793 萬
低估2,970 萬
中位3,352 萬
高估3,793 萬
價格組成 (2房 42坪)
3,352 萬總價
主建物2,927 萬
車位425 萬
使用坪數42 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
麗晨花果山
周圍建案
十二期重劃區
臺中市西屯區
最新均價59.1 萬/坪麗晨花果山
季度 / 年度變化7.5%YoY 65.4%
CAGR / 波動率1.8%Vol 3.7%
資料信心 / 交易筆數6983 筆
價格支撐、壓力與資料信心
麗晨花果山 季度價格帶與資料品質
最新均價59.1 萬/坪2026 Q1
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心69透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數83最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 42坪房型情境
69.7 萬/坪60.6 萬/坪 - 80.2 萬/坪樣本 554
2房 44坪房型情境
70.2 萬/坪60.6 萬/坪 - 80.9 萬/坪樣本 554
3房 50坪房型情境
70.6 萬/坪61.1 萬/坪 - 79.3 萬/坪樣本 554
3房 57坪房型情境
71.3 萬/坪61.1 萬/坪 - 82.8 萬/坪樣本 554
25-40坪坪數帶
68.1 萬/坪60.2 萬/坪 - 79.2 萬/坪樣本 154
40-60坪標的坪數帶
69.6 萬/坪60.1 萬/坪 - 73.6 萬/坪樣本 337
60坪以上坪數帶
100.1 萬/坪88.3 萬/坪 - 105.6 萬/坪樣本 63
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/26
稅後淨利76 萬
投報率 ROI2.0%
年化報酬率0.4%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 3,829 萬，合理區間為 3,549 萬 至 4,110 萬。住宅純單價約 65.36 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 554 筆入選可比案例，獨立候選案例 1833 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 337 筆，坪數帶中位單價約 69.60 萬/坪，代表總價約 3,927 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4398，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 16 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 1.84%。
- 5 年基準情境推估值約 4,026 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 76 萬，投資報酬率約 2.0%。
- 試算出售日為 2031-06-26。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 0.39%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足、 估價樣本資料有限。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/11/14 | 53.6 萬/坪 | 77.2% | B |
| 2 | 2025/12/31 | 54.5 萬/坪 | 70.5% | B |
| 3 | 2025/09/08 | 59.0 萬/坪 | 80.9% | A |
| 4 | 2025/06/01 | 58.1 萬/坪 | 83.4% | A |
| 5 | 2025/10/17 | 56.0 萬/坪 | 70.0% | B |
| 6 | 2025/12/29 | 55.2 萬/坪 | 63.5% | C |
| 7 | 2025/12/23 | 54.7 萬/坪 | 63.8% | C |
| 8 | 2026/01/02 | 78.6 萬/坪 | 62.2% | C |
A / 0.8%15
B / 1.3%26
C / 39.5%783
D / 50.9%1,009
E148
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,184
去重後
2,171
獨立合格
1,981
最終估價使用
554
有效樣本數
395.5
案例品質分級
A: 15B: 26C: 783D: 1,009E: 148
坪數帶樣本
大坪數
337
標準坪數
154
extra_large
63
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價3017萬
2645萬4695萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
603萬
核貸金額
2,414萬
月付
9.2萬/月
建議年收
230萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 34.63 坪、住宅面積 52.08 坪、車位 18.1 坪、11 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 3,549-4,110 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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