時尚女人香

新莊光華國小西側(原文高一) · 報告更新 2026/07/08

報告日期2026/07/08

實登均價總覽・2房 12.3坪

同格局實登平均

切換格局坪數,全頁價格同步依同格局實登平均單價計算

595
單價 48.5 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價48.5 萬/坪
估價區間566 萬~700 萬
實價資料2026/07/08

同格局實登平均 48.5 萬/坪,作為本次推估依據。

同格局實登資料

12 筆成交
最低單價44.7 萬/坪
最高單價54.0 萬/坪
平均單價48.5 萬/坪
鑑價資料來源同格局實價登錄與社區資料
$
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明

鑑價資料來源:同格局實價登錄與社區資料

價格呈現方式:含車位之推估總價

報告狀態:已完成 AI 分析

鑑價摘要時尚女人香位於新北市新莊區新莊光華國小西側(原文高一),為住宅建案,規劃1至3房、地上9層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

鑑價摘要

時尚女人香位於新北市新莊區新莊光華國小西側(原文高一),為住宅建案,規劃1至3房、地上9層。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

標的與建案資訊

格局
2房
樓層
地上 9 層
建物坪數
12.3 坪
主建物坪數
12.3 坪
車位
0 個
地址
新北市新莊區富國路106號
重劃區
新莊光華國小西側(原文高一)
屋齡
17.9 年

AI 鑑價結果

推估總價
595 萬
價格區間
566 萬至700 萬
推估單價
48.5 萬/坪
車位估值
0 萬
資料狀態
報告已完成
更新日期
2026/07/20

常見問題

AI 鑑價的推估依據是什麼?

報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料,產生可供初步決策參考的估值結果。

AI 鑑價是否等同正式估價?

否。本報告為自動化資訊分析,不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。

鑑價限制與使用提醒

實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響;請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。

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一眼看懂估價結論

區域五年漲幅
最新季 2
+9.2%

新莊光華國小西側(原文高一)2021 Q4 → 2025 Q2

單價 42.1 46.0萬/坪
同建案單價價差
12 季資料
+41.2%

最低與最高相差 15.0 萬/坪

最低36.3 萬/坪最高51.3 萬/坪
2025 Q3 → 2025 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估
-16.7%

實登均價總價(預測基礎) 595 萬 495 萬

保守
-7.9%
基準
-16.7%
樂觀
-23.5%
548–455 萬非保證報酬
鄰案一年均價
453
67.0萬/坪

最新四季成交筆數加權平均

本戶 AI 估值單價48.5 萬/坪
低於鄰案
27.6%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價

建案與生活圈優勢

交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性

交通設施資料不足

公園綠地資料不足

尚未取得可驗證的公園綠地清單

重要生活與區位機能:待補

尚未取得可驗證的生活與區位機能清單

2 棟

RC造,地上 9 層

2房+坡道機械

12.3 坪,適合家庭自住需求

RC造住家用

AI 解讀與決策訊號

價格相關解讀依目前格局的實登平均單價計算。

AI
AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀;主要風險不是資料缺失,而是 僅有單一估值方法, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。

  • 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
  • 時間調整已可計算,但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
  • 目前只使用單一可比法,後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#交易日原始單價相似度分級
12025/09/1549.8 萬/坪70.1%B
22026/01/0554.4 萬/坪57.1%C
32025/08/0445.2 萬/坪68.6%B
42025/07/2750.6 萬/坪69.0%B
52025/06/3051.3 萬/坪70.0%B
62025/09/1649.4 萬/坪60.6%C
72025/09/1650.8 萬/坪59.9%C
82025/11/0753.4 萬/坪55.0%C
1B
49.8 萬/坪相似度 70.1%
2C
54.4 萬/坪相似度 57.1%
3B
45.2 萬/坪相似度 68.6%
4B
50.6 萬/坪相似度 69.0%
5B
51.3 萬/坪相似度 70.0%
6C
49.4 萬/坪相似度 60.6%
7C
50.8 萬/坪相似度 59.9%
8C
53.4 萬/坪相似度 55.0%
A / 0.0%0
B / 1.0%37
C / 5.7%200
D / 59.6%2,108
E1,190

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋
3,816
去重後
3,720
獨立合格
3,535
最終估價使用
236
有效樣本數
190.8

案例品質分級

A: 0B: 37C: 200D: 2,108E: 1,190

坪數帶樣本

小坪數
226
標準坪數
10
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數
坪數模式目前套用 12.3 坪(x 1)
總價595萬
410萬780萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
119萬
核貸金額
476萬
月付
1.8萬/月
建議年收
46萬
貸款負擔提醒

試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內,避免現金流壓力過高。

融資風險與盡調清單

16風險分數

貸款風險等級:低風險

位置資料
0
車位拆分
0
時間調整
0
趨勢流動性
0.5
標的契約
0
案例覆蓋
0
權重集中
0.2

盡調清單

!
使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法,方法風險較高。

建議文件:區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交
!
補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件:社區、重劃區或行政區歷史成交統計
!
確認標的權狀與面積拆分

核對 主建物 7.78 坪、住宅面積 17.9 坪、5 樓戶別。

建議文件:建物謄本、權狀、車位登記資料
!
簽約前取得銀行初估

以 566–700 萬 作為討論區間,向至少一家銀行取得初步鑑價與核貸成數;不得沿用其他格局或舊版本的價格。

建議文件:本報告不構成核貸保證

本段內容供資訊揭露用途,請於交易決策前完成專業審閱。