大亮FIKA

桃園青埔 · 報告更新 2026/06/25

報告日期2026/06/25

AI 估價總覽

AI 估價
15.7坪
986萬
單價 62.9 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價62.9 萬/坪
估價區間901 萬～1,022 萬
估價資料2026/06/25

本次推估以可比成交與社區資料為依據。

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鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
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價格呈現方式含車位之推估總價
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報告狀態已完成 AI 分析
資料說明

鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料

價格呈現方式：含車位之推估總價

報告狀態：已完成 AI 分析

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鑑價摘要大亮FIKA位於桃園市中壢區桃園青埔，為預售建案，規劃各格局、地上7層，共36戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

鑑價摘要

大亮FIKA位於桃園市中壢區桃園青埔，為預售建案，規劃各格局、地上7層，共36戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。

標的與建案資訊

格局
資料不足
樓層
地上 7 層／地下 2 層
建物坪數
15.7 坪
主建物坪數
15.7 坪
車位
0 個
地址
桃園市中壢區永順一街30號旁
重劃區
桃園青埔
社區戶數
36 戶
屋齡
0.0 年

AI 鑑價結果

推估總價
986 萬
價格區間
901 萬至1,022 萬
推估單價
62.9 萬/坪
車位估值
0 萬
資料狀態
報告已完成
更新日期
2026/06/25

常見問題

AI 鑑價的推估依據是什麼？

報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。

AI 鑑價是否等同正式估價？

否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。

鑑價限制與使用提醒

實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。

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一眼看懂估價結論

區域五年漲幅
最新季 8 筆
+43.7%

桃園青埔2021 Q1 → 2025 Q4

單價 35.5 → 51.1萬／坪
同建案單價漲幅
3 季資料
+3.5%

最低與最高相差 2.2 萬／坪

最低62.1 萬／坪最高64.2 萬／坪
2025 Q2 → 2025 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估
+11.7%

AI 估價總價（預測基礎） 986 萬 → 1,101 萬

保守
+5.2%
基準
+11.7%
樂觀
+17.4%
1,037–1,157 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 45 筆
65.2萬／坪

最新四季成交筆數加權平均

本戶 AI 估值單價62.9 萬／坪
低於鄰案
3.6%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價

建案與生活圈優勢

高鐵桃園＋機場捷運A18 · 3 座公園 · 11 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性

高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19、機場捷運A17

3 座公園綠地

青塘園、橫山書法公園、公十公園

11 項重要生活與區位機能
交通機能高鐵桃園站、機場捷運A18、機場捷運A19、機場捷運A17、機場捷運高鐵桃園站、機場捷運
採買機能華泰名品城、Xpark水族館、新光影城、IKEA桃園店、桃園會展中心
36 戶

RC造，地上 7 層，地下 2 層

平面式22個

15.7 坪，適合家庭自住需求

高鐵桃園站機場捷運A18機場捷運A19機場捷運A17青塘園橫山書法公園公十公園華泰名品城Xpark水族館新光影城IKEA桃園店桃園會展中心RC造住家用

AI 解讀與決策訊號

價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。

AI
AI 回答

公平價值

本次估價完成，公平價值點估為 986 萬，合理區間為 901 萬 至 1,022 萬。住宅純單價約 62.88 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。

  • 估價使用 430 筆入選可比案例，獨立候選案例 2528 筆。
  • 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 227 筆，坪數帶中位單價約 58.61 萬/坪，代表總價約 1,167 萬。
  • 獨立案例中位可比性分數為 0.4649，高於目前選取門檻。
  • 估價信心分數為 64。
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AI 回答

市場展望

價格趨勢已使用 市場統計資料 的 鄰近建案 序列，包含 43 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。

  • 歷史年化成長率約 4.06%。
  • 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
  • 5 年基準情境推估值約 1,101 萬。
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AI 回答

出售獲利與稅務

以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 61 萬，投資報酬率約 6.1%。

  • 試算出售日為 2031-06-25。
  • 持有期間約 5.00 年。
  • 稅後年化報酬率約 1.20%。
%
AI 回答

風險與查核

目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。

  • 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
  • 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
  • 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。

可比成交與樣本分布

Top 8 可比案例

#交易日原始單價相似度分級
12025/10/0163.7 萬/坪90.0%A
22025/05/2563.6 萬/坪95.5%A
32025/05/1964.4 萬/坪92.5%A
42025/05/0764.4 萬/坪92.5%A
52025/05/0763.0 萬/坪92.5%A
62025/05/1965.3 萬/坪90.0%A
72025/05/0766.5 萬/坪90.3%A
82025/07/0464.7 萬/坪81.9%A
1A
63.7 萬/坪相似度 90.0%
2A
63.6 萬/坪相似度 95.5%
3A
64.4 萬/坪相似度 92.5%
4A
64.4 萬/坪相似度 92.5%
5A
63.0 萬/坪相似度 92.5%
6A
65.3 萬/坪相似度 90.0%
7A
66.5 萬/坪相似度 90.3%
8A
64.7 萬/坪相似度 81.9%
A / 0.3%8
B / 0.6%16
C / 51.1%1,404
D / 40.0%1,100
E222

估價證據

案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本

案例漏斗

初始搜尋
3,399
去重後
3,366
獨立合格
2,750
最終估價使用
430
有效樣本數
346.6

案例品質分級

A: 8B: 16C: 1,404D: 1,100E: 222

坪數帶樣本

小坪數
227
標準坪數
203
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數
坪數模式目前套用 15.7 坪（x 1）
總價985萬
690萬1290萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
197萬
核貸金額
788萬
月付
3.0萬/月
建議年收
75萬
貸款負擔提醒

試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

融資風險與盡調清單

16風險分數

貸款風險等級：低風險

位置資料
0
車位拆分
0
時間調整
0
趨勢流動性
0.5
標的契約
0
案例覆蓋
0
權重集中
0.2

盡調清單

!
使用第二種估值方法交叉檢查

目前主要依單一估值方法，方法風險較高。

建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交
!
補充區域歷史趨勢資料

趨勢資料不足時不應產生增值承諾。

建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計
!
確認標的權狀與面積拆分

核對 主建物 10.21 坪、住宅面積 15.68 坪、3 樓戶別。

建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料
!
簽約前取得銀行初估

以本報告 901-1,022 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。

建議文件：本報告不構成核貸保證
重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容

本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。

資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/06/25。

本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。

報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。

使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。

本段內容供資訊揭露用途，請於交易決策前完成專業審閱。