區域五年漲幅
最新季 31 筆+69.3%
新莊幸福2021 Q2 → 2025 Q4
單價 48.4 → 81.9萬／坪
AI Property Valuation Report
躍馬中原
新北市新莊區中華路二段288號
報告日期2026/06/26
AI 估值總價 (1房 42.7坪)
2,175萬
單價 50.9 萬/坪 / 車位 0 萬
低估1,970 萬
高估2,489 萬
歷史參考1,354 萬
64信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 279.5， 可用性分數 80
Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
1 季資料+0.0%
最低與最高相差 0.0 萬／坪
最低26.2 萬／坪最高26.2 萬／坪
2024 Q2 → 2024 Q2社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+8.1%
基準估值 1,744 → 1,886 萬
保守
+3.6%
基準
+8.1%
樂觀
+12.0%
1,808–1,953 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 53 筆68.5萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價40.4 萬／坪
低於鄰案
41.1%
41.1%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
環狀線＋環狀線幸福 · 1 座公園 · 2 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
環狀線、環狀線幸福站、機場捷運A3新北產業園區站(鄰近)、捷運新莊線頭前庄站(鄰近)
1 座公園綠地
頭前運動公園(鄰近)
2 項大型商業機能
環狀線幸福、宏匯廣場(鄰近)
188 戶 · -- 棟
RC造，地上 17 層
1房＋坡道平面
43.2 坪，適合家庭自住需求
環狀線環狀線幸福站機場捷運A3新北產業園區站(鄰近)捷運新莊線頭前庄站(鄰近)頭前運動公園(鄰近)環狀線幸福宏匯廣場(鄰近)RC造住家用
估價區間與落點 (1房 42.7坪)
2,175 萬
1,970 萬2,489 萬
低估1,970 萬
中位2,175 萬
高估2,489 萬
價格組成 (1房 42.7坪)
2,175 萬總價
主建物2,175 萬
使用坪數42.7 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
躍馬中原
周圍建案
新莊幸福
新北市新莊區
最新均價61.2 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化資料不足YoY 資料不足
CAGR / 波動率2.9%Vol 7.1%
資料信心 / 交易筆數671,022 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價61.2 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心65透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數535最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
1房 42.7坪房型情境
50.9 萬/坪46.1 萬/坪 - 58.2 萬/坪樣本 356
1房 43.2坪房型情境
51.0 萬/坪46.1 萬/坪 - 58.2 萬/坪樣本 356
2房 20.6坪房型情境
50.0 萬/坪45.8 萬/坪 - 54.2 萬/坪樣本 356
2房 43.2坪房型情境
50.5 萬/坪45.8 萬/坪 - 57.8 萬/坪樣本 356
25-40坪坪數帶
50.5 萬/坪45.8 萬/坪 - 56.0 萬/坪樣本 325
40-60坪標的坪數帶
58.7 萬/坪53.3 萬/坪 - 62.0 萬/坪樣本 31
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/06/26
稅後淨利68 萬
投報率 ROI3.9%
年化報酬率0.8%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,744 萬，合理區間為 1,648 萬 至 1,870 萬。住宅純單價約 40.36 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 356 筆入選可比案例，獨立候選案例 885 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 31 筆，坪數帶中位單價約 58.65 萬/坪，代表總價約 2,562 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4638，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 64，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 nearby_communities 序列，包含 24 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 2.86%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,886 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 68 萬，投資報酬率約 3.9%。
- 試算出售日為 2031-06-26。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 0.76%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 屋齡調整幅度受上限保護, 時間調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024/05/03 | 75.6 萬/坪 | 58.7% | C |
| 2 | 2024/04/15 | 61.2 萬/坪 | 59.8% | C |
| 3 | 2024/05/05 | 75.0 萬/坪 | 57.2% | C |
| 4 | 2024/04/03 | 61.6 萬/坪 | 60.3% | C |
| 5 | 2024/05/01 | 64.9 萬/坪 | 56.9% | C |
| 6 | 2024/04/20 | 74.4 萬/坪 | 57.6% | C |
| 7 | 2024/03/13 | 69.3 萬/坪 | 60.3% | C |
| 8 | 2024/02/22 | 62.3 萬/坪 | 61.7% | C |
A / 0.0%0
B / 0.8%7
C / 56.8%505
D / 42.0%373
E4
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,905
去重後
2,854
獨立合格
889
最終估價使用
356
有效樣本數
279.5
案例品質分級
A: 0B: 7C: 505D: 373E: 4
坪數帶樣本
大坪數
31
標準坪數
325
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2360萬
2095萬2625萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
472萬
核貸金額
1,888萬
月付
7.2萬/月
建議年收
180萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 20.67 坪、住宅面積 43.22 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,648-1,870 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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