AI 估價總覽
1,676萬
單價 35.6 萬/坪
車位參考 0 萬
推估單價35.6 萬/坪
估價區間1,658 萬～1,693 萬
估價資料2026/07/08
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
懷洛宇璞墅
報告日期2026/07/07
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要懷洛宇璞墅位於臺中市烏日區烏日都市計畫，為預售建案，規劃各格局、地上4層，共45戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
懷洛宇璞墅位於臺中市烏日區烏日都市計畫，為預售建案，規劃各格局、地上4層，共45戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 4 層
- 建物坪數
- 47 坪
- 主建物坪數
- 47 坪
- 車位
- 0 個
- 地址
- 烏日區慶光路868巷256弄
- 重劃區
- 烏日都市計畫
- 社區戶數
- 45 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 1,676 萬
- 價格區間
- 1,658 萬至1,693 萬
- 推估單價
- 35.6 萬/坪
- 車位估值
- 0 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/08
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 13 筆+97.9%
烏日都市計畫2021 Q2 → 2025 Q4
單價 28.0 → 55.3萬／坪
同建案單價漲幅
2 季資料+2.5%
最低與最高相差 0.8 萬／坪
最低34.4 萬／坪最高35.2 萬／坪
2024 Q3 → 2024 Q4社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+21.6%
AI 估價總價（預測基礎） 1,676 萬 → 2,039 萬
保守
+9.4%
基準
+21.6%
樂觀
+32.6%
1,834–2,223 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 52 筆39.9萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價35.6 萬／坪
低於鄰案
10.6%
10.6%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
建案與生活圈優勢
交通節點從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
公園綠地資料不足
尚未取得可驗證的公園綠地清單
重要生活與區位機能：待補
尚未取得可驗證的生活與區位機能清單
45 戶 · 45 棟
RC造，地上 4 層
棟戶規劃 8幢，45棟，45戶住家
47.0 坪，適合家庭自住需求
RC造住家用
估價區間與落點
1,676 萬
1,658 萬1,693 萬
低估1,658 萬
中位1,676 萬
高估1,693 萬
價格組成
1,676 萬總價
主建物1,676 萬
使用坪數47 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
懷洛宇璞墅
周圍建案
烏日都市計畫
臺中市烏日區
本建案高亮
最新均價47.6 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化4.3%YoY 3.3%
CAGR / 波動率7.3%Vol 8.5%
資料信心 / 交易筆數732,294 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價47.6 萬/坪2025 Q4
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心72資料品質指標
追蹤成交筆數1,825最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/07
稅後淨利209 萬
投報率 ROI12.5%
年化報酬率2.4%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,676 萬，合理區間為 1,658 萬 至 1,693 萬。住宅純單價約 35.64 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 38 筆入選可比案例，獨立候選案例 395 筆。
- 標的屬於 40-60坪 坪數帶；該坪數帶樣本 38 筆，坪數帶中位單價約 37.02 萬/坪，代表總價約 1,644 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.4548，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 82。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 鄰近建案 序列，包含 38 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 7.27%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 2,039 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 209 萬，投資報酬率約 12.5%。
- 試算出售日為 2031-07-07。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 2.38%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法、 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/02/24 | 34.5 萬/坪 | 47.2% | C |
| 2 | 2025/03/03 | 36.2 萬/坪 | 45.4% | C |
| 3 | 2025/02/20 | 35.6 萬/坪 | 45.5% | C |
| 4 | 2025/02/06 | 36.2 萬/坪 | 45.4% | C |
| 5 | 2025/01/07 | 34.9 萬/坪 | 46.7% | C |
| 6 | 2025/01/17 | 36.5 萬/坪 | 45.4% | C |
| 7 | 2025/01/15 | 33.7 萬/坪 | 45.4% | C |
| 8 | 2024/12/28 | 33.4 萬/坪 | 45.5% | C |
1C
34.5 萬/坪相似度 47.2%2C
36.2 萬/坪相似度 45.4%3C
35.6 萬/坪相似度 45.5%4C
36.2 萬/坪相似度 45.4%5C
34.9 萬/坪相似度 46.7%6C
36.5 萬/坪相似度 45.4%7C
33.7 萬/坪相似度 45.4%8C
33.4 萬/坪相似度 45.5%A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 1.7%38
D / 16.2%357
E1,810
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,286
去重後
2,252
獨立合格
2,205
最終估價使用
38
有效樣本數
37.8
案例品質分級
A: 0B: 0C: 38D: 357E: 1,810
坪數帶樣本
大坪數
38
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 47 坪（x 1）
總價1680萬
1170萬2180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
336萬
核貸金額
1,344萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
22風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
核對目標戶別樓層
目前缺少目標戶別樓層，樓層差異會影響可比性與估值調整。
建議文件：謄本、銷售物件資料或成交明細!
核對主建物與附屬建物面積
目前僅有扣除車位後住宅面積，無法確認權狀主建物面積。
建議文件：建物所有權狀或建物測量成果圖!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 住宅面積 47.03 坪。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,658-1,693 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/08。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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