區域五年漲幅
最新季 8 筆+42.7%
五股洲子洋2021 Q2 → 2025 Q4
單價 38.9 → 55.4萬／坪
AI Property Valuation Report
微美之星
新北市五股區御成路
報告日期2026/07/04
AI 估值總價 (2房 21坪)
1,474萬
單價 57.6 萬/坪 / 車位 265 萬
低估1,421 萬
高估1,509 萬
歷史參考1,478 萬
93信心分數
模型信號穩定
樣本有效數 1,039.9， 可用性分數 85
可用性分數已套用風險調整Executive Summary
一眼看懂估價結論
同建案單價漲幅
15 季資料+26.9%
最低與最高相差 12.1 萬／坪
最低45.2 萬／坪最高57.3 萬／坪
2022 Q3 → 2024 Q3社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+18.0%
基準估值 1,641 → 1,937 萬
保守
+7.9%
基準
+18.0%
樂觀
+27.1%
1,771–2,085 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 91 筆51.1萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價56.9 萬／坪
高於鄰案
11.4%
11.4%
2025 Q1 → 2025 Q4成交加權均價
Property & Location Strengths
建案與生活圈優勢
交通節點 · 1 座公園 · 1 項大型機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
1 座公園綠地
洲子洋公園
1 項大型商業機能
台64線(周邊路網)
35 戶 · 1 棟
RC造，地上 8 層，地下 3 層
2房＋坡道平面
30.7 坪，適合家庭自住需求
洲子洋公園台64線(周邊路網)RC造住家用
估價區間與落點 (2房 21坪)
1,474 萬
1,421 萬1,509 萬
低估1,421 萬
中位1,474 萬
高估1,509 萬
價格組成 (2房 21坪)
1,474 萬總價
主建物1,209 萬
車位265 萬
使用坪數21 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
微美之星
周圍建案
五股洲子洋
新北市五股區
最新均價55.9 萬/坪微美之星
季度 / 年度變化71.7%YoY -2.5%
CAGR / 波動率6.1%Vol 3.7%
資料信心 / 交易筆數70114 筆
價格支撐、壓力與資料信心
微美之星 季度價格帶與資料品質
最新均價55.9 萬/坪2025 Q3
支撐 / 壓力資料不足 / 資料不足價格帶
平均資料信心70透明度對應 confidence score
追蹤成交筆數114最近 16 季
Positioning & Evidence
產品定位與估價證據
產品定位
房型與坪數帶估值區間（單價）
2房 21坪房型情境
56.5 萬/坪51.8 萬/坪 - 59.3 萬/坪樣本 1,387
2房 23坪房型情境
56.6 萬/坪51.8 萬/坪 - 59.3 萬/坪樣本 1,387
3房 32坪房型情境
56.8 萬/坪51.9 萬/坪 - 59.4 萬/坪樣本 1,387
25坪以下標的坪數帶
56.1 萬/坪51.5 萬/坪 - 59.0 萬/坪樣本 653
25-40坪坪數帶
57.2 萬/坪51.9 萬/坪 - 59.4 萬/坪樣本 734
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/04
稅後淨利167 萬
投報率 ROI10.2%
年化報酬率2.0%
環境掃描資料讀取中...
Nearby Market Map
臨案地圖與社區行情
臨案地圖資料讀取中...
AI Interpretation
AI 解讀與決策訊號
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 1,641 萬，合理區間為 1,581 萬 至 1,681 萬。住宅純單價約 56.95 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 1387 筆入選可比案例，獨立候選案例 2161 筆。
- 標的屬於 25坪以下 坪數帶；該坪數帶樣本 653 筆，坪數帶中位單價約 56.10 萬/坪，代表總價約 1,501 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5040，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.78，manual_review_required=false。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 社區序列，包含 15 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 6.13%。
- 5 年基準情境推估值約 1,937 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 167 萬，投資報酬率約 10.2%。
- 試算出售日為 2031-07-04。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 1.96%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 屋齡調整幅度受上限保護, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
Comparable Evidence
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025/08/25 | 57.8 萬/坪 | 85.2% | A |
| 2 | 2025/09/18 | 58.7 萬/坪 | 81.2% | A |
| 3 | 2025/08/29 | 59.2 萬/坪 | 74.6% | B |
| 4 | 2025/10/06 | 57.6 萬/坪 | 68.6% | B |
| 5 | 2025/05/30 | 55.5 萬/坪 | 81.8% | A |
| 6 | 2025/06/20 | 56.4 萬/坪 | 79.4% | B |
| 7 | 2025/09/25 | 57.3 萬/坪 | 68.4% | B |
| 8 | 2025/06/22 | 51.1 萬/坪 | 77.7% | B |
A / 0.9%19
B / 4.7%104
C / 59.4%1,308
D / 33.1%730
E42
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
2,399
去重後
2,349
獨立合格
2,203
最終估價使用
1,387
有效樣本數
1,039.9
案例品質分級
A: 19B: 104C: 1,308D: 730E: 42
坪數帶樣本
compact
653
標準坪數
734
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1422萬
1185萬1540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
284萬
核貸金額
1,138萬
月付
4.3萬/月
建議年收
109萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
Risk & Due Diligence
融資風險與盡調清單
16風險分數
Risk Grade: 低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 14.06 坪、住宅面積 24.16 坪、車位 6.52 坪、10 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 1,581-1,681 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明滑鼠移入即可查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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