AI 估價總覽
904萬
單價 23.2 萬/坪
車位參考 110 萬
推估單價23.2 萬/坪
估價區間865 萬～935 萬
估價資料2026/07/11
本次推估以可比成交與社區資料為依據。
豐僑上璟-豐璟
報告日期2026/07/11
AI 估價
鑑價資料來源實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式含車位之推估總價
報告狀態已完成 AI 分析
資料說明
鑑價資料來源：實價登錄、可比成交與社區資料
價格呈現方式：含車位之推估總價
報告狀態：已完成 AI 分析
鑑價摘要豐僑上璟-豐璟位於桃園市觀音區觀音草漯，為預售建案，規劃各格局、地上8層，共84戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
鑑價摘要
豐僑上璟-豐璟位於桃園市觀音區觀音草漯，為預售建案，規劃各格局、地上8層，共84戶。本頁彙整同建案實價登錄、各格局成交單價、AI估價、區域趨勢與鄰近建案比較。
標的與建案資訊
- 格局
- 資料不足
- 樓層
- 地上 8 層／地下 1 層
- 建物坪數
- 34.3 坪
- 主建物坪數
- 34.3 坪
- 車位
- 1 個
- 地址
- 觀音區中山路一段928巷
- 重劃區
- 觀音草漯
- 社區戶數
- 84 戶
- 屋齡
- 0.0 年
AI 鑑價結果
- 推估總價
- 904 萬
- 價格區間
- 865 萬至935 萬
- 推估單價
- 23.2 萬/坪
- 車位估值
- 110 萬
- 資料狀態
- 報告已完成
- 更新日期
- 2026/07/11
常見問題
AI 鑑價的推估依據是什麼？
報告綜合標的條件、可比成交案例與市場統計資料，產生可供初步決策參考的估值結果。
AI 鑑價是否等同正式估價？
否。本報告為自動化資訊分析，不能取代不動產估價師、金融機構或其他專業人士的正式意見。
鑑價限制與使用提醒
實際成交價格仍會受屋況、契約、產權、交易時點與金融機構審核影響；請在交易前查驗最新公開資料與相關文件。
一眼看懂估價結論
區域五年漲幅
最新季 8 筆+57.6%
觀音草漯2021 Q2 → 2025 Q4
單價 18.0 → 28.3萬／坪
同建案單價漲幅
2 季資料+0.1%
最低與最高相差 0.0 萬／坪
最低19.6 萬／坪最高19.6 萬／坪
2025 Q4 → 2026 Q1社區季度均價
五年漲幅預期
情境推估+31.7%
AI 估價總價（預測基礎） 904 萬 → 1,191 萬
保守
+13.6%
基準
+31.7%
樂觀
+48.6%
1,027–1,343 萬非保證報酬
鄰案一年均價
共 80 筆27.8萬／坪
最新四季成交筆數加權平均
本戶 AI 估值單價23.2 萬／坪
低於鄰案
16.7%
16.7%
2025 Q2 → 2026 Q1成交加權均價
建案與生活圈優勢
交通節點 · 2 座公園 · 1 項重要生活機能從報告中挑選可驗證且最能支撐自住、出租與轉售需求的條件。
交通節點可達性
交通設施資料不足
2 座公園綠地
水之丘主題公園、風之谷公園
1 項重要生活與區位機能
採買機能全聯觀音草漯店
84 戶
RC造，地上 8 層，地下 1 層
坡道平面
41.8 坪，適合家庭自住需求
水之丘主題公園風之谷公園全聯觀音草漯店RC造住家用
估價區間與落點
904 萬
865 萬935 萬
低估865 萬
中位904 萬
高估935 萬
價格組成
904 萬總價
主建物794 萬
車位110 萬
使用坪數34.3 坪
市場價格趨勢
同建案、鄰案、區域與行政區近五年季度均價
豐僑上璟-豐璟
周圍建案
觀音草漯
桃園市觀音區
本建案高亮
最新均價27.0 萬/坪周圍建案
季度 / 年度變化-1.6%YoY -7.9%
CAGR / 波動率10.3%Vol 7.8%
資料信心 / 交易筆數68832 筆
價格支撐、壓力與資料信心
周圍建案 季度價格帶與資料品質
最新均價27.0 萬/坪2026 Q1
支撐 / 壓力27.6 萬/坪 / 28.5 萬/坪價格帶
平均資料信心67資料品質指標
追蹤成交筆數575最近 16 季
產品定位與估價證據
產品定位
有同格局實登時採成交平均；無實登時採鄰案可比案例 AI 推估
產品定位資料不足
退出報酬情境（瀑布）
出售日期：2031/07/11
稅後淨利171 萬
投報率 ROI18.9%
年化報酬率3.5%
AI 解讀與決策訊號
價格相關解讀依報告的 AI 估價結果計算。
AI 回答
公平價值
本次估價完成，公平價值點估為 904 萬，合理區間為 865 萬 至 935 萬。住宅純單價約 23.17 萬/坪，車位價值已獨立拆分，沒有把車位價格重複計入住宅單價。
- 估價使用 725 筆入選可比案例，獨立候選案例 2894 筆。
- 標的屬於 25-40坪 坪數帶；該坪數帶樣本 717 筆，坪數帶中位單價約 26.11 萬/坪，代表總價約 1,010 萬。
- 獨立案例中位可比性分數為 0.5038，高於目前選取門檻。
- 估價信心分數為 92.74。
AI 回答
市場展望
價格趨勢已使用 市場統計資料 的 鄰近建案 序列，包含 20 個時間點；因同社區序列較舊，已 改採 至較完整的鄰近社區或區域序列。
- 歷史年化成長率約 10.30%。
- 趨勢模組已啟用 改採，避免使用過期的同社區序列。
- 5 年基準情境推估值約 1,191 萬。
AI 回答
出售獲利與稅務
以目前 5 年基準情境試算，稅後淨利約 171 萬，投資報酬率約 18.9%。
- 試算出售日為 2031-07-11。
- 持有期間約 5.00 年。
- 稅後年化報酬率約 3.52%。
AI 回答
風險與查核
目前資料已足以產生估價與核心判讀；主要風險不是資料缺失，而是 僅有單一估值方法, 可比物件環境資料不足。融資風險等級為 低。
- 簽約前應確認目標戶別、樓層、主建物面積、車位型態與交易條件是否與估價主體一致。
- 時間調整已可計算，但碰到上限時應人工檢查市場 index 是否過度推升舊交易價格。
- 目前只使用單一可比法，後續可增加社區統計法或區域統計法做交叉驗證。
可比成交與樣本分布
Top 8 可比案例
| # | 交易日 | 原始單價 | 相似度 | 分級 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026/03/26 | 19.7 萬/坪 | 62.7% | C |
| 2 | 2026/03/27 | 19.6 萬/坪 | 62.2% | C |
| 3 | 2026/04/30 | 28.3 萬/坪 | 56.4% | C |
| 4 | 2026/04/30 | 28.7 萬/坪 | 55.0% | C |
| 5 | 2026/04/29 | 27.1 萬/坪 | 53.5% | C |
| 6 | 2026/04/30 | 27.5 萬/坪 | 53.3% | C |
| 7 | 2026/03/27 | 19.6 萬/坪 | 55.6% | C |
| 8 | 2026/03/11 | 21.7 萬/坪 | 56.4% | C |
1C
19.7 萬/坪相似度 62.7%2C
19.6 萬/坪相似度 62.2%3C
28.3 萬/坪相似度 56.4%4C
28.7 萬/坪相似度 55.0%5C
27.1 萬/坪相似度 53.5%6C
27.5 萬/坪相似度 53.3%7C
19.6 萬/坪相似度 55.6%8C
21.7 萬/坪相似度 56.4%A / 0.0%0
B / 0.0%0
C / 20.2%736
D / 59.1%2,158
E758
估價證據
案例漏斗、品質分級與坪數帶樣本
案例漏斗
初始搜尋
3,914
去重後
3,749
獨立合格
3,652
最終估價使用
725
有效樣本數
396.3
案例品質分級
A: 0B: 0C: 736D: 2,158E: 758
坪數帶樣本
大坪數
3
小坪數
5
標準坪數
717
核貸壓力演算
總價預設採可用實登樣本中位數坪數模式目前套用 34.3 坪（x 1）
總價905萬
630萬1180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
181萬
核貸金額
724萬
月付
2.7萬/月
建議年收
69萬
貸款負擔提醒
試算以 每月還款占收入 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
融資風險與盡調清單
16風險分數
貸款風險等級：低風險
盡調清單
!
使用第二種估值方法交叉檢查
目前主要依單一估值方法，方法風險較高。
建議文件：區域統計、銀行鑑價或同社區更多成交!
補充區域歷史趨勢資料
趨勢資料不足時不應產生增值承諾。
建議文件：社區、重劃區或行政區歷史成交統計!
確認標的權狀與面積拆分
核對 主建物 23.47 坪、住宅面積 34.27 坪、車位 7.57 坪、6 樓戶別。
建議文件：建物謄本、權狀、車位登記資料!
簽約前取得銀行初估
以本報告 865-935 萬區間對照銀行鑑價，確認自備款與貸款成數。
建議文件：本報告不構成核貸保證重要聲明點選或滑鼠移入查看完整內容
本報告為自動化資訊分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成正式估價報告或專業意見。
資料來源：實價登錄、社區資料、可比成交案例與市場統計資料；估價方法為依標的條件與市場訊號進行的自動化分析。 維護單位：好房價（HouseGuide）。 資料更新：2026/07/11。
本報告係依使用者提供之資料、政府公開資訊、實價登錄、市場統計資料及人工智慧模型，於報告產製時點進行之自動化分析，僅供不動產市場資訊參考與初步決策輔助，不構成不動產估價師依法出具之正式估價報告、買賣要約、成交價格承諾，亦非投資、法律、稅務、貸款或其他專業意見。
報告所示之估計價格、價格區間、歷史漲跌幅、未來增值情境、出售收益、稅費及貸款試算，可能因資料完整性、個別交易條件、物件實際屋況、樓層與座向、裝修、產權狀態、市場變動、法令修正及金融機構審核結果而與實際情形不同。歷史市場表現不代表未來結果，任何預測或情境分析亦不保證實現。
使用者於作成出價、買賣、投資、貸款或稅務決策前，應自行查驗權狀、登記謄本、實價登錄、建物與土地現況、交易契約及最新法令，並視需要諮詢合法執業之不動產估價師、地政士、律師、會計師、金融機構或其他專業人員。本服務將盡合理努力維持資料與分析品質，但不保證所有資料均即時、完整或無誤；依法不得限制或免除之責任，不因本聲明而排除。
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